آراء دادگاه انتظامی سردفتران و دفتریاران_وکالت اموال در رهن _ حق سرقفلی و چگونگی انتقال آن

#وکالت_اموال_در_رهن
قوه قضائیه
دادگاه بدوی انتظامی سردفتران و دفتریاران
گردش کار
جلسه دادگاه بدوی انتظامی سردفتران و دفتریاران با عضویت و حضور امضاء کنندگان زیر تشکیل شده است.
https://telegram.me/Verdictsofdisciplinarynotaries
پرونده مربوطه تحت رسیدگی واقع دادگاه پس از بررسی محتویات پرونده و مطالعه دفاعیات نامبرده و انجام مشاوره ختم رسیدگی را اعلام و به شرح زیر مبادرت به انشاء رای می نماید.
(( رای دادگاه ))
در خصوص تخلف انتسابی به آقای … سردفتر اسناد رسمی … تهران بشرح کیفر خواست شماره … صادره از دادسرای انتظامی سردفتران و دفتریاران مشعر بر اینکه اسناد وکالت و اقرار شماره های 6240و 6241و 6242و 6243 دفترخانه مذکور بر خلاف مفاد سند رهنی شماره 3101 فیما بین راهن (شریک) و بانک ملی تنظیمی دفترخانه … که شریک یا شرکا حق هر گونه نقل و انتقال نسبت به عین یا منافع ملک مورد رهن را به صورت قطعی، رهنی، شرطی، صلح حقوق، اقرار، وکالت، وصایت بدون اجازه بانک را از خود سلب و اسقاط نموده است تنظیم و ثبت گردیده است.
https://telegram.me/Verdictsofdisciplinarynotaries
با نگرش در مجموعه اوراق و محتویات پرونده و ملاحظه لایحه دفاعیه سردفتر، صرفنظر از اینکه موارد تخلف اعلام شده نسبت به سردفتر از طرف اداره امور اسناد و سردفتران با کدهای 596 و 678 تطبیق و اظهار نظر گردیده که به تبع آن کیفر خواست فوق الذکر صادر گردیده است مرتبط با ایجاد تکلیف برای دفاتر اسناد رسمی طرف قرارداد بانک مسکن و دومی نیز پاسخ فقهی مقام معظم رهبری که دلالت دارد بر تجویز تنظیم وکالت نسبت به املاک مورد رهن مشروط بر اینکه پس از فک رهن فروخته شود و نظر به اینکه توکیل راهن برای ادای طلب مرتهن منافی حق مرتهن موضوع ماده 793 قانون مدنی تلقی نمی گردد بنا به مراتب و با اوصاف و کیفیات مرقوم وقوع تخلفی در رابطه با موارد فوق الذکر از ناحیه سردفتر احراز نگردیده دادگاه رای بر برائت مشارالیه صادر و اعلام می نماید.
https://telegram.me/Verdictsofdisciplinarynotaries

#حق_سرقفلی_و_چگونگی_انتقال_آن_در_آراء_دادگاه_انتظامی_سردفتران_و_دفتریاران
قوه قضائیه
دادگاه بدوی انتظامی سردفتران و دفتریاران

⚖⚖ متن دادنامه ⚖⚖
بتاریخ 1389/06/29در وقت فوق العاده دادگاه بدوی انتظامی سردفتران و دفتریاران به تصدی امضاکنندگان ذیل تشکیل است. پرونده کلاسه 89 پ 304 تحت نظر است. دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده و انجام مشاوره، نظر به این که اقدام دیگری ضروری بنظر نمی رسد، ختم رسیدگی را اعلام و با استعانت از خداوند متعال بشرح ذیل مبادرت به انشای رای می نماید:
در خصوص تخلفات انتسابی ………… سردفتر اسناد رسمی شماره ………. بشرح کیفرخواست شماره 173 مورخ 1389/04/04 صادره از دادسرای انتظامی سردفتران و دفتریاران، مشعر بر تنظیم و ثبت سند قطعی غیرمنقول 85956 مورخ 1388/05/21مستند به وکالتنامه 98635 مورخ 1387/07/08دفتر اسناد رسمی ……. منتهی به انتقال بلاوجه حق سرقفلی موضوع مورد انتقال، خارج از حدود اختیارات وکیل وکالتنامه مذکور، مستنداً به مواد 663 و 667 ق .م. با نگرش در مجموع اوراق و محتویات پرونده و گزارش های بازرسی و کارشناسی اداره کل امور اسناد و سردفتران، گرچه حق سرقفلی به تبع عقد اجاره ایجاد می گردد و آن وجهی است که مستاجر محل کسب از منتقل الیه آن محل یا مالک محل کسب تازه ساز، در اولین عقد اجاره، علاوه بر اجاره بها، از مستاجر می گیرد و منصرف از انتقال عرصه و اعیان ملک تجاری است و انتقال حق سرقفلی به همراه عرصه و اعیان املاک تجاری رویه غلط شایع در بعضی از دفاتر اسناد رسمی است؛ مع الوصف، نظر به اینکه موکل بموجب وکالتنامه مبحوث عنه به وکیل بدین شرح اجازه داده است ( …..با حق انتقال و دریافت سایر حقوق و مزایای متعلقه به هر اسم و رسم و به هرکس و به هرمبلغ و به هر قید و شرط و قرار که بخواهد ولو بنام خود ….) و اختیارات وکیل در انتقال حقوق مورد معامله به کیفیت عنوان شده بنحو عام بوده است و افرادی از آن، از جمله حق سرقفلی جدا و منتزع نگردیده است و از آنجایی که حق سرقفلی نیز از اجزای سایر حقوق اعطا شده به وکیل بوده است و عدم تصریح به حق سرقفلی موجب خروج آن حق از اختیارات تفویض شده به وکیل نیست، فلذا اقدام سردفتر بر اساس وکالتنامه مذکور مقرون به واقع تلقی گردیده و فضولی محسوب نمی شود. بنا به مراتب وقوع تخلفی از ناحیه سردفتر احراز نگردیده و دادگاه رای بر برائت مشارالیه صادر و اعلام می دارد؛ رای صادره ظرف مهلت مقرر، قابل تجدیدنظر در دادگاه تجدیدنظر انتظامی سردفتران و دفتریاران می باشد.
https://telegram.me/Verdictsofdisciplinarynotaries
✍✍✍ محمد عظیمیان ✍✍

تحلیل و نتایج دادنامه:
مطابق کیفرخواست صادره، مالک یکباب واحد تجاری با حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم یک فقره وکالت، اختیار فروش واحد تجاری مذکور را بدون تصریح به حق سرقفلی اعطا نموده و وکیل به اعتبار وجود اختیار انتقال ملک و سرقفلی مبادرت به تنظیم سند قطعی غیرمنقول بانضمام حقوق سرقفلی پلاک ثبتی مربوطه نموده که اقدام وکیل از جانب موکل مورد اعتراض و طرح شکایت در مرجع اداره ثبت اسناد و املاک گردیده و پس از بازرسی و تشخیص تخلف سردفتر، مراتب به دادسرای انتظامی سردفتران و دفتریاران، منعکس و دادستان نیز با انتساب تخلف مبادرت به صدور کیفرخواست نموده است.
پس از ارجاع کیفرخواست به دادگاه، با مداقه در وکالت اعطایی به وکیل و تطبیق اختیارات تفویضی با اقدامات بعمل آمده، دادگاه مبادرت به صدور رأیی نموده است که نتایج زیر، از آن، منتج می گردد:
1-سرقفلی، حق است و انتقال حقوق، قالب خاص خود را می طلبد. انتخاب قالب عقد بیع که وفق ماده 238 ق.م. ناظر به تملیک عین به عوض معلوم است برای انتقال سرقفلی صحیح نیست و مطابق مواد 752 و 758 ق.م. عقد ناقله حق مزبور، صلح می باشد.
2- انتقال سرقفلی در بستر عقد اجاره انجام می پذیرد. مطابق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376، هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید، می تواند مبلغی را زیر عنوان “سرقفلی” از مستاجر دریافت نماید. همچنین مستاجر می تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود، مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن که در ضمن عقد اجاره، حق انتقال بغیر، از وی سلب شده باشد.
دادگاه بااستناد به همین ماده قانونی؛ اولاً در هر دو مورد از موارد شایع انتقال سرقفلی ( انتقال از مالک محل کسب تازه ساز و انتقال از مستاجر دارای حق انتقال به غیر) وجود قرارداد اجاره را لازم و ضروری دانسته است. ثانیاً انتقال حق سرقفلی به همراه عرصه و اعیان املاک تجاری را رویه غلط بعضی از دفاتر دانسته است.
این انتقاد دادگاه از دو منظر قابل توجه است: اول اینکه در تنظیم سند قطعی غیرمنقول بانضمام سرقفلی، بستر انتقال سرقفلی که عقد اجاره است، فراهم نگردیده و دوم اینکه حق سرقفلی در غیر از قالب صحیح انتقال حق که “صلح” است، به عقد بیع و بصورت ناصحیح، منتقل گردیده است.
3-اختیار وکیل در انتقال ششدانگ یک واحد تجاری بدون تصریح به حق سرقفلی شامل حق سرقفلی نیز می باشد و عمل وکیل مغایرتی با مواد 663 ق.م. ( وکیل نمی تواند عملی را که از حدود وکالت خارج است، انجام دهد) و 667 ق.م. ( وکیل باید در تصرفات و اقدامات خود مصلحت موکل را مراعات نماید و از آنچه که موکل بالصراحه به او اختیار داده یا بر حسب قرائن و عرف و عادت داخل اختیار اوست، تجاوز نکند) ندارد.
https://telegram.me/Verdictsofdisciplinarynotaries