قانون پیش فروش ساختمان به طور کامل اجرا نمی شود و در بعضی بخش ها هنوز ضمانت های اجرایی لازم را ندارد
نویسنده: مریم خباز
 |
تا به خودت می آیی می بینی سرت کلاه رفته، می بینی تو مانده ای با چند تکه کاغذ بی ارزش، پول هایی که از دست داده ای و آپارتمانی که به خیال خودت صاحبش شده ای. وقتی برای پیش خرید این آپارتمان پول هایت را جمع و جور می کردی و وقتی آخرین حرف هایت را با فروشنده می زدی، حتی وقتی آپارتمان نیمه ساز را از نزدیک می دیدی و شکل و شمایل آینده اش را در ذهنت مجسم می کردی، هیچ وقت گمان نمی کردی در این ساختمان با 10 نفر دیگر شریک شوی، اما حالاچه بخواهی و چه نخواهی تو قربانی یک کلاهبرداری زیرنقاب خرید آپارتمانی نیمه تمام شده ای.
حتما خیلی از شهروندان یا خودشان طعمه این کلاهبرداری ها شده اند یا دیده اند و شنیده اند چطور کسانی را که می شناخته اند در دام شیادان افتاده اند. شاید سال ها طول بکشد که افراد مالباخته به پولی که به حساب «پیش فروشنده» ها واریز کرده اند برسند و شاید هم هیچ وقت چنین فرصتی نصیب شان نشود، ولی به هر حال آنها هیچ گاه فراموش نمی کنند که خوش باوری و جانب احتیاط نگه نداشتن چه تاوان سنگینی دارد.
البته همیشه هم ورود به معامله پیش فروش آپارتمان به رو شدن دست کلاهبرداران و تعقیب و گریزهای پلیسی و قضایی منجر نمی شود، چون بی شک همه آنهایی که آپارتمان هایشان را پیش فروش می کنند کلاهبردار نیستند، ولی بیشتر کسانی که چنین ساختمان هایی را خریده اند از محصول نهایی کار به دلایل مختلف راضی نیستند. به طور معمول افرادی که زمینی در اختیار دارند با گرفتن مجوزهای لازم برای آپارتمان سازی، کار را شروع می کنند و معمولابعد از مرحله اسکلت بندی یا سفت کاری چنانچه با کسری پول روبه رو شوند، آپارتمان ها را پیش فروش می کنند و متعهد می شوند که در زمان مقرر، آپارتمان را در حالی که امکانات و ویژگی های خاصی دارد به خریدار تحویل دهند. اما بیشتر اوقات این افراد به تعهداتشان عمل نمی کنند و با بی اعتنایی به قول و قرارهای قبلی، ساختمانی بی کیفیت که باب طبع خریدار نیست را تحویل می دهند، مثلابعضی از موزائیک کردن زیرزمین و محل انباری ها سر باز می زنند و عده ای کاشی ها و سنگ های نامرغوب (برخلاف تعهدشان) را به کار می برند و بعضی ها تزئیناتی را که قولش را داده بودند انجام نمی دهند. شاید به نظر بعضی ها انجام ندادن این تعهدات، کوچک و قابل چشمپوشی به نظر برسد، اما برای کسی که بابت همه این امکانات و خدمات پول پرداخت کرده، بی شک خلافی غیرقابل اغماض است؛ برای همین است که جرقه اختلافات در معاملات پیش فروش آپارتمان زود زده می شود و خیلی زود این جرقه به آتشی بزرگ تبدیل می شود.
البته بخش زیادی از آسیب هایی که خریداران می بینند ناشی از ناآگاهی شان از حقوقی است که به عنوان خریدار ساختمان نیمه ساز دارند یا به خاطر اعتمادی که نمی خواهند با رسمی کردن مذاکرات در دفاتر اسناد رسمی خدشه ببیند، اما ضروری است هر خریدار ساختمان پیش فروش قبل از خرید، بعضی نکات کلیدی را بداند.
اینها را به خاطر بسپارید
اگرچه خیلی از کارشناسان معتقدند قانون پیش فروش ساختمان هنوز هم به طور کامل اجرا نمی شود و در بعضی بخش ها هنوز ضمانت اجرایی های لازم را ندارد، اما همین که تک تک خریداران به مفاد آن عمل کنند و بدانند که به عنوان خریدار چه حقوق گسترده ای دارند، برای انجام یک معامله سالم و بی دردسر کفایت می کند. طبق این قانون، قرارداد پیش فروش ساختمان به هر قراردادی گفته می شود که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به ساخت یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و این واحد ساختمانی با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین ساخت و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) در آید. طبق این قانون تنها دو گروه از اشخاص می توانند اقدام به پیش فروش ساختمان کنند یکی سرمایه گذارانی که در ازای سرمایه گذاری از طریق ساخت بنا روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی به موجب سند رسمی متعلق به آنها باشد و دوم مستاجران اراضی ملکی، دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی حق ساخت و ساز در این زمین ها را دارند.
نکته: طبق قانون تنها دو گروه می توانند اقدام به پیش فروش ساختمان کنند یکی سرمایه گذاران از طریق ساخت بنا روی زمین متعلق به دیگری و دوم مستاجران اراضی ملکی دولتی و موقوفه که به موجب سند رسمی حق ساخت و ساز دارند
وقتی پیش خریداران با این دو گروه از پیش فروشنده ها وارد معامله می شوند باید دقت کنند حداقل 9 مورد در قرارداد پیش فروش ذکر شده باشد یعنی اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی و حقوقی، پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک، اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مثل مساحت، تعداد اتاق ها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری، مشخصات فنی و معماری مثل موقعیت، کاربری، تعداد طبقات، مساحت کل عرصه و زیر بنا، نما، نوع مصالح مصرفی، سیستم گرمایش و سرمایش و…، بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت، شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی، زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی، تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین ها، قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و مشخصات، تعهدات پیش فروشنده به مراجع قانونی و معرفی داوران. این در حالی است که برای تنظیم قرارداد پیش فروش نیز مدارکی لازم است که تنظیم این قرارداد منوط به وجود آنهاست یعنی سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا، پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد، بیمه نامه مسوولیت، تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان و پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک.
وقتی خلافی واقع می شود
اگر تا مرحله تنظیم قرارداد پیش فروش، مشکلی پیش نیاید و همه چیز مطابق قانون و مقررات باشد، پیش خریداران و پیش فروشندگان نیمی از راه را رفته اند، اما مشکل اصلی خریداران این است که پس از اتمام کار مشخص می شود که طرف معامله آنها به بخشی از تعهداتش عمل نکرده است. البته اگر چنین اتفاقی روی بدهد خریداران حق اعتراض دارند و می توانند تا مرحله گرفتن خسارت و فسخ معامله هم پیش بروند. طبق قانون اگر پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش فروش شده را تحویل پیش خریدار ندهد یا به تعهداتش عمل نکند باید به پیش خریدار، جریمه تاخیر بپردازد. یعنی اگر پیش فروشنده از تعهداتش در بخش های اختصاصی مثل پارکینگ و انباری یا قسمت های مشاع تخطی کرده باشد یا مثلامساحت کمتر از میزان تعهد شده باشد یا برای انتقال بموقع سند رسمی اقدام نکند، باید خسارت آن را بپردازد.
حتما دفاتر اسناد رسمی
هنوز هم خیلی ها به عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی عادت نکرده اند و شیوه های سنتی برای قرارداد بستن را می پسندند، اما بویژه در مورد تنظیم قراردادهای پیش فروش آپارتمان برای این که این کار به یک دغدغه تبدیل نشود ضروری است این قرارداد در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. آن گونه که قانون پیش فروش ساختمان می گوید مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی معرفی کنند چراکه آنها نمی توانند راسا دست به چنین کاری بزنند.
برگرفته:جام جم، مورخ 10/7/90، صفحه 18 (جامعه)
