بررسی تحلیلی ضرورت قید ( مبلغ واقعی مورد معامله) در سند ازسوی سردفتراسناد رسمی 355مشهد

 

بسم الله الرحمن الرحیم

 

موضوع: بررسی تحلیلی ضرورت قید ( مبلغ واقعی مورد معامله) در سند

یا ایها الذین امنوا اذا تداینم بدین الی اجل مسمی فاکتبوه ولیکتب بینکم کاتب بالعدل ولایاب کاتب ان یکتب کما علمه الله فلیکتب ولیملل الذی علیه الحق ولیتق الله ربه ولا یبخس منه شیئا  فان کان الذی علیه الحق سفیها اوضعیفا اولایستطیع ان یمل هو فلیملل ولیه باعدل واستشهد واشهیدین من رجالکم فان لم یکونارجلین فرجل وامراتان ممن ترضون من الشهداءان تضل احد ئهما فتذکر احدائهما الاخری ولایاب الشهداءاذا مادعوا ولا تسموا ان تکتبوه صغیرا اوکبیرا الی اجله ذلکم اقسط عندالله واقوم للشهده وادنی الا ترتابوا الا ان تکون تجره حاضرهتدیرونها بینکم فلیس علیکم جناح الا تکتبوها واشهدوا اذا تبایعتم ولا یضار کاتب ولا شهید وان تفعلوا فانه فسوق بکم واتقوا الله ویعلمکم الله والله بکل شیء علیم

 ترجمه:

ای کسانی که ایمان اورده اید هرگاه به وامی تا رسیدی معین، با یکدیگر معامله کردید آن را بنویسید وباید نویسنده ای {صورت معامله را}بر اساس عدالت میان شما بنویسید . وهیچ نویسنده ای نباید از نوشتن خودداری کند همان گونه {و به شکرانه آن} که خدا او را آموزش داده است و کسی که بدهکار است باید املا کند واو{نویسنده}بنویسد واز خدا که پروردگار اوست پروا نماید واز آن چیزی نکاهد پس اگر کسی که حق بر ذمه اوست سفیه  یا ناتوان است یا خود نمی تواند املا کند پس ولی او باید با {رعایت} عدالت املا نماید و دو شاهد از مردانتان را به شهادت طلبید پس اگر دو مرد نبودند مردی را با دو زن از میان گواهانی که {به عدالت آنان} رضایت دارید {گواه بگیرید} تا اگر یکی از آن دو فراموش کرد دیگری،وی را یاد اوری کند وچون گواهان احضار شوند، نباید خودداری ورزند واز نوشتن {بدهی} چه خورد باشد یا بزرگ،ملول نشوید تا سررسیدش{فرا رسید } این {نوشتن} شما ،نزد خدا عادلانه تر ، و برای شهادت استوارتر،و برای اینکه دچار شک نشوید {به احتیاط} نزدیک تر است، مگر انکه داد و ستدی نقدی باشد که آن را میان خود {دست به دست} برگزار می کنید در این صورت بر شما گناهی نیست که آن را ننویسید و{در حال} هرگاه داد وستد کردید گواه بگیرید وهیچ نویسنده و گواهی نباید زیان ببیند واگر چنین کنید از نافرمانی شما خواهد بود وخدا {بدین گونه} به شما آموزش می دهد و خدا به هر چیز داناست.

 به عقیده مامسلمانان قرآن سخن خداوند یکتاییست که آفریننده ملکوت آسمانها و زمین ودانای به اسرار خلقت است .قرآن قانون محکم و عاری از نقص ، برای هدایت و کمال بشر است و فاصله گرفتن از این چراغ روشنگر با غرق شدن در ورطه گمراهی ، ضلالت و ظلم برابر است و چه زیبا و دقیق در طولانی ترین آیه خود پیرامون چند مساله مهم  در معامله با بشر سخن گفته است تا هیچ گاه حقی از کسی ضایع نشود ..

و لیکتب بینکم کاتب بالعدل 000

تفسیر: و باید نگارنده ای ،سند آن معامله رابر اساس عدل و داد میان فروشنده و خریدار، یا وام دهنده و گیرنده ،بنگارد چیزی از آن کم یا به آن زیاد نکند،همه شرایط را به روشنی به دو طرف بازگوید ، و آن شیوه عادلانه که خداوند در تنظیم قراردادها به وی آموخته سر باز نزند 000

فلیکتب و لیملل الذی علیه حق 000

تفسیر: پس قرارداد را به روشنی و عادلانه بنویسید و کسی که وام دار است و حق بر گردن اوست سند را دیکته کند و از خدای خود بترسد و چیزی از آن نکاهد 000

در این آیه شریفه به نویسنده فرمان داده شده که بر اوست سند را برابر  مقررات الهی و بر اساس عدالت بنویسد و در ادامه چگونگی تنظیم سند را به نویسنده آموزش می دهد و می فرماید بدهکار باید دیکته نموده و بگوید چه مبلغی بدهکار است و  در بازگو کردن واقعیت از پروردگار خویش پروا کند و به هیچ وجه چیزی از شرایط معامله ، اوصاف کالا یا اندازه و مبلغ آن نکاهد .

بر همین اساس مراجع عظام حضرت آیت الله خامنه ای و نیز حضرت آیت الله بهجت در فتاوی خود قید مبلغ واقعی مورد معامله را الزامی دانسته اند ، لذا مندرجات غیر واقعی در سند، خلاف شئون سردفتری و کتابت بالعدل است.

کاتب بالعدل به سوی ترازوی عدالت دست یاری دراز می کند:

اختلافات زیاد پیرامون مالکیت املاک و سایر مسائل و مشکلات مرتبط با آن انگیزه ای شد که در زمان حکومت رضا خان اقدام به تاسیس دفاتر اسناد رسمی نمایند0 علمای حوزه های علمیه به واسطه آشنایی به علم گران بهای فقه که مبنای بسیاری از قوانین امروزه است از پیشکسوتان کتابت سند برای مردم بودند و به  واسطه جایگاه علمی ایشان علی رغم میل باطنی حکومت (به جهت مسائل سیاسی) ، این وظیفه خطیر به روحانیت معظم محول گردید 0 لذا حوزه های علمیه جعفری پیشگامان خدمت در این عرصه شریف می باشند 0 پس انگیزه تشکیل دفاتر اسناد رسمی از بین بردن اختلافات مربوط به مالکیت املاک است اما با توجه به حذف مبلغ واقعی مورد معامله به عنوان رکن واقعی سند ، باعث شده از هدف اصلی تنظیم سند فاصله گرفته و منجر به بروز برخی مشکلات شده است لذا در این مطلب سعی شده بصورت مفصل از آسیب های مربوط به قید ( ارزش منطقه ای ) به جای ( ارزش واقعی ) مورد معامله در سند بازگو شود تا به یاری خداوند گامی در جهت تحقق عدالت و کاهش اختلافات باشد 0

آنچه به قانون ارزش می دهد مبتنی بودن آن بر عقل و منطق است و در علم حقوق این قانون مبتنی بر عقل و منطق در جهت احقاق حق هدفتمند می باشد و تنها راه رسیدن به حق ، پیمودن طریق حقیقت و واقعیت است و این مطلب نزد عقلا مبرهن و آشکار است

تعریف سند : سند در لغت به چیزی گفته می شود که به آن اعتماد می نمایند و در اصطلاح چنانکه ماده 1284 قانون مدنی می گوید ( سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوی یا دفاع قابل استناد باشد ) برای آنکه در اصطلاح حقوقی به نوشته ای سند گفته شود باید آن نوشته قابلیت آن را داشته باشد که دلیل در داد رسی قرار گیرد یعنی بتوان برای اثبات ادعا در مقام دعوی حق یا دفاع از دعوی حق آن را بکار برد *اسناد از نظر درجه واعتبار که به آن داده میشود بر دونوع است : 1- اسناد رسمی 2- اسناد عادی ( ماده 1286 قانون مدنی سند بر دو نوع است : رسمی و عادی  )         سند رسمی : اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات تنظیم شده باشد سند رسمی است ( ماده 1287 قانون مدنی )  هر گاه سند رسمی در دعوایی ابراز و استناد گردد بدون رسیدگی به صحت صدور محتویات آن معتبر می باشد و احتیاجی به اقامه دلیل از ناحیه ابراز کننده در صحت انتساب و صدور محتویات آن نخواهد بود به خلاف سند عادی که نمی توان آن را معتبر دانست مگر انکه دلیل بر انتساب و صدور محتویات آن از ناحیه استناد کننده ابراز گردد¹ 0 اما طبق قانون عقل ومنطق زمانی محتویات سند معتبر است و احتیاج به اقامه دلیل ندارد که بر اساس حقیقت واقع ، تنظیم شده باشد نه آنچه علم به غیر واقعی بودن آن داریم پس  مطلب غیر واقعی در رفع تنازع کاملا غیر کاربردی و بی خاصیت بوده، و غیر واقعی بودن مبلغ معامله از جهت مقصود تنظیم سند ( رفع تنازع ) با نبودن آن تفاوتی نمی کند و وجود آن بعنوان رکن فریبی بیش نیست و فی الواقع رکنی وجود ندارد و تنظیم سند براساس دروغ، سند را از اعتبار عقلی و منطقی انداخته و نه تنها از این ناحیه مثمر ثمر نبوده بلکه اثار سوئی به دنبال دارد زیرا وقتی که مبلغ معامله وجود ندارد تنازع از ابتدا بر سر میزان آن است و اما زمانی که میزان مبلغ مورد معامله در سند طبق سند رسمی فعلی ابراز میشود،آیا روشن گری در طریق حقیقت برای حاکمیت عقل را دارد  ؟ اگر ندارد چرا خود را به وجود داشتن ، این رکن دروغین فریب می دهیم 0

در آثار اسناد رسمی :

قانون در مقابل رعایت مقرراتی که اصولا سعی بر ان شده براساس عقل و منطق و شرع وضع شود اعتبار مخصوصی به اسناد رسمی داده است که اسناد عادی فاقد آن می باشد و مادام که خلاف سند رسمی ثابت نگردد ، معتبر شناخته می شود و شایسته است به گونه ای تنظیم شود که در احقاق حقوق حقه معامل یا متعامل با استناد آن کارآیی لازم را داشته باشد تا اعتماد عمومی نسبت به آن جلب شود .

اعتبار محتویات سند رسمی :

ماده 70 اصلاحی قانون ثبت : ( سندی که مطابق قوانین به ثبت رسیده رسمی است ، تمام محتویات و امضاء های مندرجه در آن معتبر خواهد بود مگر مجعولیت آن سند اثبات شود )

منظور از اعتبار محتویات سند رسمی ، فرض صحت انتساب عبارات موجود در سند است ، از اشخاصی که به آنها نسبت داده شده است .بنابراین در صورتی که مبلغ مورد معامله در سند رسمی بصورت غیر واقعی و به عبارت عامیانه ، دروغین درج شده باشد و باعلم عدم انتساب آن به دریافت و پرداخت ،معامل و متعامل متن سند در این قسمت بسیار مهم ، عقلا از اعتبار ساقط می باشد 0 ( حقیقیت ) در عالم واقع دارای ماهیتی می باشد که عدم انطباق قوانین موضوعه با آن و اعتبار قانونی بخشیدن به این دست قوانین نه تنها کمک به حل مسائل جامعه نمی کند بلکه مشکلی بر مشکلات جامعه افزون می نماید مانند این است که با یکدیگر توافق کنیم ، ( دروغ گفتن به یکدیگر) قانونی باشد که عقلا بشر نمی تواند به امری که ماهیتا باطل می باشد اعتبار ببخشد و در این مورد ذینفع برای اثبات حق با مشکلی پیچیده تری مواجه خواهد شد زیرا که طبق قانون ، اصل بر صحت محتویات سند رسمی است و طرف نمی تواند در انتساب عبارات مندرجه در سند تردید نموده یا آن را تکذیب نماید 0 با توجه به قانونی کردن ذکر مبلغ غیر واقعی در اسناد رسمی ، ادعای جعل نیز خود به خود منتفی است 0 اطلاق ماده ( 1292 ) قانون مدنی : (( در مقابل اسناد رسمی یا اسنادی که اعتبار رسمی بودن را دارد انکار و تردید مسموع نیست و طرف می تواند ادعای جعلیت به اسناد مزبورکند یا ثابت نماید که اسناد مزبور به جهتی از جهات قانونی از اعتبار افتاده است )) مقصود قانونگذار از وضع قوانین مذکور و اعتبار و رسمیت دادن به اسناد رسمی از بین بردن یا به حداقل رسانیدن اختلافات ، جهت حاکمیت عدالت و برقراری نظم و آرامش در اجتماع بوده است 0 مواد مذکور زمانی چنین ثمره شیرینی را تقدیم جامعه می نمایند که مندرجات و محتویات سند رسمی انعکاس حقیقی عملیات عالم واقع باشند و هر اندازه از واقعیت فاصله بگیریم از ثمره آن کمتر بهره گرفته و گاه نتیجه کاملا معکوس می گردد 0 اصولا مواد قانونی در فقه و قانون مدنی در موضوع مورد بحث به گونه ای بر روی واقعیت بسته شده که با عملکرد هماهنگ و همه جانبه به آن ثمره حاصل خواهد شد به مثابه یک خودرو که اگر پیچ و مهره های آن طبق برنامه ی هدفمند آن ، بسته شده باشد خودرو حرکت خواهد کرد و اگر فاقد پیچ و مهره های اصلی باشد حرکت نخواهد کرد و در صورت حرکت واژگون خواهد شد و البته مبلغ مورد معامله از ارکان سند و از مهمترین قسمت محتویات سند است شاید برخی ادعا نمایند که ذکر مبلغ غیرواقعی در سند به حکم قانون بوده و با علم به مطلب مذکور در محاکم قضایی مبلغ مورد معامله مندرج در سند رسمی نادیده گرفته شده ودر صورت وجود سند عادی مبلغ مورد معامله مندرج در سند عادی  مبنای صدور حکم می باشد که  با این اوصاف دراین قسمت اعتبار سند عادی از سند رسمی بیشتر بوده بلکه خود به خود نفی اعتبار سند رسمی در این قسمت و عدم کاربرد آن در احقاق حق می باشد ، و وجود آن به عنوان رکن سند ،لغو و بیهوده بوده و فریبی بیش نیست و فی الواقع اعتبار این سند از اساس دارای مشکل است 0

اعتبار مندرجات سند رسمی :

مندرجات سند رسمی مفاد عباراتی می باشد که درسند قید شده است 0 به عبارت دیگر مندرجات سند از امور معنوی است به خلاف محتویات که از امور مادی است ( دکتر میر سید حسن امامی ، قانون مدنی جلد 6 ص 81)

مندرجات سند رسمی بر دوقسم است : 1- اعلامیات مامور رسمی : قسمتی از مندرجات سند رسمی که مامور رسمی از مشهودات و محسوسات خود اعلام داشته است 0 قانون فرض بر صحت مندرجات سندی که مامور رسمی در حدود وظایف خود تنظیم نموده ، قرار داده است بنابراین آنچه سردفتر در حدود ماموریت خود درسند قید می نماید فرض مطابقت با واقعیت را دارد ، مگر آنکه مجعول بودن آن ثابت گردد در قسمت دوم ماده ( 70 ) اصلاحی قانون ثبت : (( انکار مندرجات اسناد رسمی راجع به اخذ تمام یا قسمتی از وجه یا مال یا تعهد به تادیه وجه یا تسلیم  مال مسموع نیست ….)) پس اگر در هنگام اختلاف ، خریدار ادعا نماید مبلغ مورد معامله بر طبق سند رسمی به فروشنده پرداخت شده و فروشنده نیز اظهار داشته مبلغ مورد معامله طبق سند رسمی پرداخت شده اما مبلغ واقعی چیزی به جز مبلغ سند است . در این صورت دو حالت پیش می آید : 1- عدم پذیرش ادعای فروشنده ، زیرا سند رسمی است و میزان مبلغ مورد معامله را اعلام می دارد ، که در این صورت باعث تضییع حق خواهد شد 2- پذیرش ادعای فروشنده ، با علم به اینکه مبلغ مورد معامله غیر واقعی است نتیجه : الف – عدم اعتبار سند در این قسمت و پی بردن به بطلان اعتبار آن  ب – لزوم تلاش قاضی برای کسب اطلاع از مبلغ واقعی مورد معامله 0

حدود اعتبار سند رسمی :

منظور از حدود اعتبار سند رسمی متحمل شدن اثرات حقوقی مندرجات سند است  اصولا هر نوشته علیه کسی که آن را امضا کرده و همچنین قائم مقام قانونی او معتبر است زیرا امضاء کننده خود نتایج آن را تحمل نموده است و قائم مقام قانونی جانشین او می باشد و بعضی از اسناد نسبت به اشخاص ثالث نیز موثر است ( ر. ک حقوق مدنی دکتر میر سید حسن امامی – ج شش ص 88 )

پس سندی اعتبار دارد که اثر داشته باشد و به دلیل رابطه مستقیم اثر با اعتبار ، سندی که اثر ندارد اعتبار ندارد لذا در این رابطه مثال دیگری مطرح می نماییم و آن میزان اثر ( مبلغ مورد معامله)  برابر با ( ارزش منطقه ای  ) ، در سند است 0 ابتدا از خود سردفتر شروع می کنیم که مجری قانون است و خود با ارزش منطقه ای تنظیم سند می نماید ! اگر سردفتر سندی با مبلغ ارزش منطقه ای تنظیم نماید سپس معلوم شود که سند ارائه شده توسط فروشنده جعلی بوده و سردفتر در تشخیص جعلی بودن سند ، اشتباه کرده و قاصر بوده است 0 دوم در حالت دیگر : سردفتر در تنظیم سند عمدا  تخلف نموده و مقصر است

 

 

                     قاصر           به نظر می رسد مجازات قصور نزدیکتر به عدالت باشد

سردفتر                           1 -سردفتر به میزان ارزش منطقه ای مورد معامله محکوم می        

                    مقصر           سوال     شود                                                                                                                                      

                                                                2-سردفتر به میزان ارزش واقعی مورد معامله محکوم می

شود؟

مسلما بر هر عقل سلیم مبرهن و آشکار است که باید به میزان خسارت زیان دیده ، جبران خسارت گردد و مبلغ سند که گویای ارزش منطقه ایست، نه تنها جبران خسارت نمی کند بلکه ما به التفاوت بسیار نامعقول و چشم گیری با ارزش واقعی دارد و مخالفت آشکارا با عدالت ومنطق دارد پس می توان نتیجه گرفت که سند در این قسمت کارآیی نداشته و موثر نیست ، لذا دارای اعتبار نمی باشد پس رکن سند که از ملزمات سند است وقتی موثر و معتبر نباشد درواقع وجود خارجی نداشته و سند از جهت نبود رکن دچار مشکل غیر قابل اغماض است و مرقوم نمودن مبلغ سند غیر واقعی منشاء پیچیدگی ، اغفال برای وجود داشتن رکن در سند ، دامن زدن به اختلافات به جهت فقدان آن و دور شدن از اهداف تنظیم سند است .مثال بعدی:جهت تنظیم سند تهاتر قراردادی : فرضا  ثمن ملک در ازای مهریه که تعدادی سکه است ،تهاتر می شود ، که برای تنظیم این قرارداد قید ارزش واقعی ملک ضروری است در غیر این صورت به یک طرف قرارداد به میزان قابل توجهی اجحاف خواهد شد. چون می دانیم بر اساس عقل ، منطق ، شرع و قانون الزاما باید ارکان سند در تنظیم سند قید گردد و میدانیم که فقدان هر یک از ارکان به اعتبار سند خدشه وارد می کند و از طرفی به دلایلی نمی خواهیم یکی از ارکان را بیاوریم لذا بجای حل مسئله صورت مسئله پاک شده است و فی الواقع در عمل می گوییم : لازم نیست سند با قید ارکان تنظیم گردد و چون این مطلب مخالفت آشکار با مبانی عقلی و علمی دارد لذا یک مطلب غیر واقعی و موهوم بجای رکن آورده شده است که خودمان را فریب دهیم ، رکن سند حاضر است 0 غافل از اینکه به حکم عقل و شرع ( مبلغ مورد معامله ) به علت کاربرد و تاثیری که ( در کاهش اختلافات قضایی و جلوگیری از فریب و کلاهبرداری در انتقالات بعدی و….. ) خواهد داشت رکن شده است اما درمقام عمل رکن را به دودسته تقسیم کرده ایم : 1- رکن واقعی 2- رکن غیر واقعی حال آنکه رکن واقعی منطبق بر( وجود ) و رکن فرضی ،غیر واقعی توهم و منطبق بر( عدم) است بلکه رکن سندعین واقعیت است و لاغیر 0

مخلص کلام :  به حکم عقل ، شرع و قانون قید رکن در سند به واسطه تاثیرات آن الزامی است 0 آوردن رکن غیر واقعی و سمبلیک فاقد تاثیرات مورد نظر می باشد و قید آن در سند فریبی بیش نیست لذا سند فاقد رکن است و فقدان حکم به صحت و اعتبار سند خدشه وارد نموده و ما را از مزایای وجود آن رکن بی بهره می نماید  پس ( ارزش منطقه ای  ) به هیچ وجه ( مبلغ مورد معامله ) و رکن سند نمی باشد و تنها مبنای محاسبه هزینه های دفتر خانه است و مسلما فلسفه الزام قید این رکن توسط قوانین حقوقی که پشتبانه آن قوانین عقلی و شرعی است ، وجود مبنای هزینه تنظیم سند نبوده است و محاسبه هزینه سند موضوعی خارج از ارکان سند می باشد پس از مباحث مذکور به یقین نتیجه خواهیم گرفت که مبلغ واقعی مورد معامله رکن سند است و باید در سند قید گردد و اما مسئله بعدی هزینه سند است که نباید هزینه سنگینی به ارباب رجوع تحمیل شود.برخی قید دو مبلغ مورد معامله در سند رسمی را پیشنهاد کرده اند ،بدان معنا که مورد معامله در آن واحد دارای دو ارزش باشد که به نظر معقول نمی آید و ایرادات بسیاری بر آن وارد است ، اگرچه عمل به این نظریه نیز چیزی از الزام به قید مبلغ واقعی مورد معامله در سند رسمی نمی کاهد . لذا برای حل این مشکل می توان ضرایب مربوطه ( اعلام شده از سوی سازمان ثبت ) را طوری تعیین نمود که با مبنای ارزش واقعی نیز ، هزینه سند از حد معقول بالاتر نرود 0 پس هدف از تنظیم این مطلب افزایش هزینه سند و اجحاف به ارباب رجوع نیست ، بلکه جلوگیری از اجحاف به ارباب رجوع است زیرا ایشان با پرداخت هزینه سند ، محروم از ثمرات اکمل تنظیم سند می باشند ازدیگر  آسیب های که به جهت  عدم اطلاع از قیمت واقعی مورد معامله به افراد وارد می شود بدین گونه است که افراد سود جو و فرصت طلب از ضعف سند نهایت استفاده را می نمایند لذا وقتی فروشنده به بنگاه معاملاتی املاک مراجعه می نماید برخی از این افراد به مثابه شکارچی ،(با علم به وجود خریدار)، ملک را به قیمت پایین تر از فروشنده خریده و درفاصله زمانی کوتاه یک یا چند روزه ، ملک را به قیمتی با مابه التفاوت بالا و غیر معقولی انتقال می دهند 0 و چون ارزش واقعی ملک در سند قید نشده است خریدار بعدی از این دسیسه  آگاهی پیدا نخواهد کرد در این حالت مالک و فروشنده به گونه ای متضرر شده و خریدار به گونه ای دیگر واین سردفتر است که به عنوان ناظر مطلع و شاهد جریان به ناچار می بایست در این تظلم سکوت نماید 0 لذا لازم است بررسی دقیق تری برروی موضوع شده و قانون در جهت قید ارکان واقعی سند ، اصلاح گردد 0

الهه صمدی بی نیاز سردفتر 355 مشهد