بسمه تعالی
در ابتدا خوبست که چند نکته در خصوص مزایای تنظیم قرارداد اجاره بصورت سند رسمی خطاب به شهروندان عرض کنم و سپس مطا لبی راجع به ابهامات موجود در خصوص اجاره اماکن تجاری و سرقفلی وانتقال حقوق استیجاری خصوصا خطاب به همکاران وکارشناسان حقوقی مطرح کرده ودر خاتمه فرمی را تقدیم میکنم که ممکن است برای بعضی از افراد هر دو گروه مخاطبین جهت تنظیم رابطه استیجاری مفید باشد
اول.: مزایای تنظیم قرارداد اجاره بصورت سند رسمی
تنظیم قرارداد رسمی اجاره املاک علاوه بر اینکه در مقایسه با قراردادهای عادی اجاره املاک دارای مزایای عمومی اسناد رسمی است یک دسته مزایای اختصاصی نیز دارد که اطلاع شهروندان از این مزایا موحب اقبال عمومی آنها به تنظیم سند رسمی خواهد شد . لازم به ذکر است مزیت های یاد شده اختصاص به مالک یا موجر ندارد بلکه مستاجرین نیز از آن بهرمند خواهد شد .مهمترین این مزایا را میتوان بشرح زیر مورد اشاره قرارداد :
1- تنظیم سند اجاره املاک ثبت شده در حال حاضر نیاز به هیچ استعلامی ندارد لذا به سرعت قابل تنظیم بوده و وقت طرفین عقد اجاره که امروز اهمیت زیادی دارد تلف نخواهد شد.
2- تخصص و تبحر سران دفاتر اسناد رسمی در شناخت آثارعقود و بی طرفی آنها موجب خواهد شد کلیه آثار عقد اجاره پیش بینی شده و رابطه استیجاری بنحو منصفانه ای تنظیم شود .
3- مزیت دیگر تنظیم قرارداد اجاره به صورت سند رسمی این است که طبق ماده 54 قانون مالیات های مستقیم مبالغ تعیین شده درسند اجاره ملاک تعیین مالیات بر درآمد املاک قرار میگیرد ولی در قراردادهای عادی اجاره مبالغ تعیین شده در قرارداد اجاره مورد عمل کارشناسان دارائی نبوده بلکه مبلغ اجاره بها برای وصول مالیات بر اساس املاک مشابه تعیین خواهد شد .
4- در اجاره رسمی املاک طرفین عقد از طریق دو مرجع یکی مرجع قضائی و دیگری اجرای ثبت میتوانند اجرای حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد را درخواست نمایند ولی در قراردادهای عادی آنها ناچارند فقط به مراجع قضائی مراجعه نمایند .
5- در قراردادرسمی اجاره محتویات و مندرجات سند معتبرند و نیازی به اثبات تحقق آنها وجود ندارد اما در قراردادهای عادی اجاره مدعی باید محتویات ومندرجات سند را اثبات کرده و انکار و تردید در مورد آنها قابل رسیدگی قضائی است
6- اسناد رسمی اجاره قابل بازسازی است و در صورت مفقود شدن اصل اسناد میتوان رونوشت آن را از دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده اخذ نمود و در صورت تصدیق مطابقت رونوشت سند با ثبت دفتر طبق ماده 74 قانون ثبت رونوشت به منزله اصل سند خواهد بود .
مزایای فراوان دیگری در سند رسمی اجاره وجود دارد که می توان مورد اشاره قراردا د مانند اینکه طبق ماده 108 قانون آیین دادرسی مدنی در دعاوی مربوط به مورد اجاره با سند رسمی میتوان بدون پرداخت خسارت احتمالی تامین خواسته نمود لازم به ذکر است موارد فوق الاشاره مزایایی هستند که در بعد ارتباط فردی طرفین عقد اجاره مطرح است تنظیم سند اجاره در بعد اجتماعی نیز آثار و مزایایی دارد که در جای مناسب خود میتوان آنها را بررسی و تبیین نمود .
دوم: مطا لبی راجع به ا جاره اماکن تجاری سر قفلی و انتقال حقوق استیجاری
در خصوص اجاره اماکن تجاری , سرقفلی وانتقال حقوق استیجاری ابهامات فراوانی وجود دارد چند نکته مهم ذیلا مورد توجه قرار میگیرد:
اول : عنایتا به ماده 6 قانون روابط موجرو مستاجر مصوب 1376 چنانچه مورد اجاره تجاری مجوز تجاری یا گواهی پایان کار تجاری نداشته باشد ، عده ای از حقوقدانان من جمله بهمن کشاورز معتقد به باطل بودن عقد اجاره هستند و عده ای دیگر نظر متفاوتی دارند . حقیر معتقدم در صورتی که ملک در سند مالکیت بصورت تجاری توصیف شده باشد نداشتن پایان کار تجاری موجب بطلان عقد اجاره نخواهد بود و در مورد اجاره نامه های عادی تصدیق عرفی تجاری بودن مورد اجاره کافی است .
دوم : در صورتی که حق انتقال حقوق استیجاری از مستاجر سلب نشود وی با توجه به ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376حق انتقال سرقفلی را به غیر خواهد داشت
سوم: چون سر قفلی از شروط و توابع عقد اجاره است با عنایت به قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1376 واصول حقوقی حاکم بر رابطه استیجاری برای تنظیم سند انتقال سر قفلی دو شرط اساسی لازم است
یکم : مستاجر حق انتقال به غیر را داشته باشد یا حق انتقال به غیر از مستاجر سلب نشده باشد .
دوم : مدت اجاره به پایان نرسیده باشد .
تبصره : در صورتی که حق انتقال به غیر از مستاجر سلب شده باشد موجر نیز باید طرف دعوی الزام به انتقال حقوق استیجاری قرار گرفته وحکم لازم صادر شده باشد و یا اجازه انتقال توسط موجر حضورا در سند رسمی انتقال حقوق استیجاری درج شود .لازم به ذکر است که در قانون سال 76 تجویز انتقال حقوق استیجاری پیش بینی نشده است به عقیده حقیر در مواردی که قانون سال 76 و قانون مدنی ساکت باشد مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1359 حاکم بوده فلذا در موارد عسر و حرج دادگاه میتواند با توجه ماده 19 قانون سال 56 حکم به تجویز انتقال منافع صادر نماید
چهارم : در صورتی که مدت اجاره به پایان رسیده اعم از اینکه مستاجر حق انتقال به غیر را داشته یا نداشته باشد بدون حضور مالک امکان تنظیم سند انتقال سر قفلی به غیر وجود ندارد در این حالت مالک باید سند اجاره جدیدی با مستاجر جدید تنظیم نماید و مستاجر سابق حقوق سرقفلی خود را به مستاجر جدید انتقال دهد.
تبصره : مشاهده شد بعضا مراجع قضائی بدون الزام مالک به تنظیم سند اجاره در جایی که مستاجر قدیم حق انتقال به غیر را ندارد و یا مدت اجاره به پایان رسیده دادنامه و اجراییه مبنی برالزام به تنظیم سند انتقال سر قفلی از مستاجر سابق به مستاجر جدید صادر مینماید که خلاف اصول حقوقی و مفاد قانون حاکم است و همکاران سر دفتر باید توجه نمایند.
پنجم : سرقفلی در روابط استیجاری اماکن تجاری صرفا با پرداخت مبلغی پول به مالک ایجاد نمیشود در صورتی که مستاجر مبلغی به عنوان سرقفلی نداده باشد ولی به موجب شروط ضمن عقد اجاره طبق مواد 7و 8 قانون سال 76 در قبال مستاجر تعهد به تجدید رابطه استیجاری نموده باشد برای اسقاط این حقوق مستاجر میتواند سرقفلی دریافت نماید
سوم: فرم اطلاعات مهم در روابط استیجاری
چون روابط استیجاری ابعاد مختلفی دارد لذاحتی کارشناسان حقوقی خبره هم هنگام تنظیم سند اجاره بعضا قادر به یاداوری همه موضوعات لازم الذکر نمی باشند بعلاو ه همانگونه که قبلا گفته شد ابهامات فراوانی نیز در این خصوص وجود دارد فلذا فرم تهیه شده زیر در مورد نکات مهم رابطه استیجاری ممکن است مفید واقع شود
1:احراز مالکیت موجر بر عین مورد اجاره و یا منافع عین و در صورت اخیر احراز حق انتقال
2:توصیف دقیق مورد اجاره مثلا اینکه کل پلاک یا قسمتی از انست و اگر مورد اجاره طبقه یا یکباب دکان مستخرجه از پلاک است به پایانکار و گواهی شهرداری مستند شود
3:در صورتی که مورد اجاره قسمتی مشاع است باید توجه شود که در تصرف مال مشاع کسب اجازه از شریک لازم است فلذا شریک مشاع نیز باید سند را امضائ نماید
4 :مبلغ اجاره
5:نحوه پرداخت مال الاجاره و اقساط
6:مدت اجاره
7:تعهد مستاجر به تخلیه مورد اجاره در پایان مدت و یا تجدید اجاره تراضی
8:تصمیم گیری د ر مورد اجرت المثل بعد از انقضای مدت
9:ذکر ادرس مورد اجاره
10:تصریح به تصرف مورد اجاره و تحویل توسط مستاجریا تعین زمان ان
11:تصریح به اقامتگاه موجر و مستاجر
12:تصریح به اینکه منظور از اجاره سکونت است یاکسب وپیشه و در صورت اخیرنوع کسب و
پیشه هم ذکر شود
13:تصریح به اینکه در چه شرایطی حق فسخ برای هر یک از طرفین ایجاد
14تاکید بر اینکه سرقفلی پرداخت شده یا خیر و در صورت پرداخت سرقفلی تصریح به میزان ان
15:تصریح به اینکه سرقفلی همزمان با تخلیه پرداخت شود یا در زمان مورد توافق دیگر
16:تصریح به قانون حاکم بر روابط استیجاری
17:در اجاره نامه های عادی الف:تصریح به حداقل دو نسخه بودن قراردادو ب:گواهی دو نفر شاهد
با سلام هرچند ذکر نام نویسنده محترم این مقالهمفید ضرورت داشته لیکن درج آن در سایت کانون جای تقدیر و تشکر دارد . آرزومند توفیقات روز افزون نویسنده و نشر دهنده را
هستم .
درود بر هیئت مدیره ی جدید . عالیجنابان تقسیم اسناد چه شد؟
چند روز پیش برای تهیه گواهی امضا الکترونیک به دفاتر یکی از همکاران رفتم . همین که وارد دفتر ایشان شدم بهت زده شدم دفتر ایشان چنان شلوغ بودکه نگویید ،از بانک های مرکز شهر نیز شلوغ تر بود . ۴ اپراتور کامپیوتر . ۴ ثبات . ۱ مسئول گواهی امضا . اتاق کپی!!!! و … . خلاصه هرچی از امکانات دفتر بگم کم گفتم . وقتی دفتر این عزیز را با دفتر خود مقایسه کردم واقعا تاسف خوردم . دفتر من یک خانه اجاره ای کوچک و دفتر ایشان منزل دربست و بزرگ . واقعا چرا باید این گونه باشد ؟؟ سطح سواد و سابقه و طرز رفتار و خلاصه همه موارد یکسان اما درامد و تعداد مشتری و تعداد سند رهنی و ماشین زیر پا و خلاصه خیلی چیز های دیگه از زمین تا اسمان متفاوت . واقعا این انصافه ؟؟؟ . خواهش می کنم هیئت مدیره محترم فقط بگویند چرا ؟ چرا این گونه است ؟ من باید با پراید بدون کولر به دفتر برم و ایشان با بنز ۳۲۰ . فقط بگویید چرا ؟ اقای پنجتنی و اقای اورعی و اقایان محترم عضو هیئت مدیره من باید دنبال وام باشم تا زندگیم بچرخه و ایشان و خیلی های دیگه نمی دونن که پول هایشان را چه طوری خرج کنند ؟ هیئت مدیره ی عزیز شما توضیح بدید من فقط می خوام بدونم چرا ؟ فقط بگید چرا این طوریه ؟ اگه مدیر سایت مانند قبلی ها باشد که نظر را تایید نمی کند اما امیدوارم حرف دل من و حرف دل خیلی از همکاران را منتشر کند تا همه بفهمند تو این مشهد و دفاتر اسناد چه خبره . اقای پنجتنی فقط حرف دل ما را به گوش دیگر همکاران و هیئت مدیره برسان . ببخشید به خاطر رک بودنم .
جناب پنجتنی عزیز گله و شکایت را خواندی و منتشر نکردی، باشه، فقط مشکلات را به گوش هیئت مدیره برسان .
سلام دوست عزیز با بخش زیادی از گله های شما موافقم اما فراموش نکنیم که بخش عظیمی از موفقیت و درآمد یک سردفتر به قابلیتهای فردی و اخلاقی و علمی او برمیگرده اینکه ما در آن واحد خودمونو بجای دیگری تصور کنیم جز تراوش عصابنیت و حسادت اثری دیگری نخواهد داشت جالبه بدونید اولین کسی که از استان خراسان جهت کلاس آموزشی در تهران برای دو روز شرکت کرد من بودم اما اولین دفتر دارای گواهی امضاء الکترونیک در مشهد نصیب چه کسی شد ؟ پس بدانید با صبر و حوصله پشتکار و پیگیری خردمندانه همه چیز حل میشه زیاد هم ناراحت نباشید بقول معروف > همه ثروتشان به اینکه بهزیبائی از آنها یاد نشود نمی ارزد با همت عالی دوستان هیئت مدیره همه چیز حل خواهد شد .
ایکاش نمونه سند اجاره و سرقفلی راهم در سیستم قرار میدادید شاید توصیه به استفاده همکاران از نمونه اسناد مشابه اعتبار اسناد را نزد افکار عامه ایشتر کند!
مثل اینکه نفس بعضیاازجای گرم بلند میشه. بادزدی-رشوه-زد وبند-پورسانت دادن به همه-گاوبندی-تقلب و تملق وتبعیض-رانت خواری و ویژه خواری- حق السکوت وحق حساب-پاچه خواری وکلاشی وشیادی-زرنگ بازی و زیرآبی رفتن- باندبازی وپارتی بازی راحت میشه پولدار شد.
در پاسخ به دوست عزیزی که دفتر خود و دفتر سردفتر متمول را مقایسه نموده بود به عرض می رساند: اولا : ثروت هر شخص امری کاملا خصوصی بوده و ارتباطی به فرد یا افراد دیگری ندارد. ثانیا:از کجا معلوم که یک سردفتر متمول تمام ثروت خود را از محل کار دفتر خانه کسب کرده است؟ ثالثا :سردفتری که بدون هیچ گونه معلومات ثبتی کمتر از ۴ سال مشغول به کار است آیا باید توقع داشته باشد که ثروت وی با سردفتری که ده ها سال در این کار خون و دل خورده است برابر باشد؟؟؟ مسلما این موضوع اهم حسادت تلقی شده و هم ناشکری به درگاه خداوند عزو جل بنابراین به شما دوست عزیز توصیه می کنم خود را با شخصی که از لحاظ مالی برتر از شما می باشد مقایسه نکنید و اگر می خواهید در زندگی آرامش داشته باشید خود را با اشخاص ضعیفتر مقایسه نمایید. با آرزوی موفقیت برای تمام همکاران
به امید ظهور امام زمان و برپایی عدل و عدالت جهانی …
من ماندم این همه بانک در سطح شهر مشهد و این همه سند رهنی باید سهم من از این اسناد ۲ تا در ماه باشه…خنده داره واقعا.
سلام گاهی دل آدم از حرفها و افکاربرخی از خودیهابه درد می آید . عزیزان اینجا جای دعوا نیست این یک سایت عمومیست همه کس آن را میبینند ؛ حرمت شغلتان را نگه دارید . هر که هر چه کند خودش پاسخگوی اعمالش است خود را جای نعوذ بالله خدا و دادستان و قاضی قرار ندهید . الهی همه داشته باشند شما هم در کنارشان ؛ خدایا به تمامی سردفتران عزت نفس و سلامت روح عطاکن که گنجینه خراین تو بی پایان است و چشمه روزت جوشان . کیل روزی هیچ سردفتری خالی نباشد و عزت و افتخار همانند گذشته به این شغل بازگردد. آمین یا رب العالمین بحق شبهای عزیز قدر
دوست عزیز باز جای شکرش برای شما باقی است که در ماه دو فقره سند رهنی دارید. کانون محترم از ابتدای تشکیل دفترخانه (سال ۸۷) تا کنون حتی یک فقره سند رهنی هم به اینجانب ارجاع نداده است وقتی قبل از تشکیل کانون (زمانی که در دفتر دیگری مشغول کار بودم) به برخی همکاران میگفتم کسانی که دنبال کانون و … هستند بفکر جیب خودشان هستند قبول نداشتند حالا شما بفرمایید بررسی کنید ببینید کدامیک از اعضاء محترم کانون وضع مالی خوبی ندارند؟
جناب سردفتر پولدار نوشته را دقیق بخوانید فرموده اند از سطح سواد و سابقه و طرز رفتار و خلاصه همه موارد یکسان برخوردار بوده اند . تازه از نوشته شما معلوم است که طاقت شنیدن حرف راست و حق را ندارید . شما استانه صبرتان را بالا ببرید . شما سردفتران پولدار تعداد اندکی نیستید که با راند و پورسانت و … حق دیگر سردفتران را می خورید . جناب پنجتنی ایشان هر چه خواستند گفتند شما هم عدالت را رعایت کنید و نظر را بنده را در سایت بگذارید .
سردفتر پولدار در مشهد اخرین دفاتری که جذب شده اند حداقل ۵ سال سابقه کار دارند . شما با این طرز رفتار به دیگر سردفتران توهین می کنید . واقعا متاسفم . اگر عادل هستید نظر را بگذارید .
خدا شما اگه خدا را می شناختید اینگونه حرف نمی زدید .
حسادت و ناشکری ؟؟؟؟؟؟ جناب پولدار شما به چه چیز خود می نازی ؟ به اطلاعات ثبتی یا خون دل خوردن هات ؟؟ مطمئن باش اگر کوچکترین درامدت را به نا حق بدست اورده باشی خیلی ها راضی نخواهند بود .
سایت محل جنگ و جدال بین پولدار و گدا نیست .
شما سردفتران پولدار جمعیت قلیلی هستید که حق دیگران را به نا حق خورده اید .
اقا به خدا توکل کنید خودش حق های پایمال شده را پس خواهد گرفت .
درود بر جناب بدیعی عزیز . اما بعضی از اقایان به اصطلاح پولدار طوری حرف می زنند که دل ما را می شکنند ، باید جوابشان را داد .
این جنگ و دعوا ها پایان ناپذیر است . خدا کند این درگیری ها مثل مصر نشود .
انشالله نتیجه ی خوبی داشته باشد .
کافر همه را به کیش خود پندارد .
این دعوا ها به مصلحت شغل شریف سردفتری نیست ، بنده از این دعوا خود را کنار می کشم . خدا خودش حق را خواهد گرفت .
در این مراسم احیا برای همه ی همکاران صبر را از خداوند متعال درخواست می کنم . انشالله مشکلات حل خواهد شد .
جناب پنجتنی به نظر بنده برای حفظ شئونات حرفه ی مقدس کتابت تمام نظرات delete all شود و از این به بعد اینگونه نظرات فقط به هیئت مدیره انتقال داده شود . با تشکر
عزیز دل ، همکار محترم یقینا میدانید که برای حفظ شان این شغل عرقها ریخته و عمرها صرف شده ، هنود دعوای زرگری راهگشا آدامه دارد ، مدیران محترم سازمان ثبت و دستگاههای محترم ناظر یقینا مطالب نگاشته شده در این سایت را رصد میفرمایند ، حیف است دعوای خانه را به کوچه بردن ، در خانه أی که بزرگان کوچک شوند ، کوچک ها هیچ گاه بزرگ نخواهند شد ، حرمت امامزاده به متولی آن است ، حیف از ماست که مکنونات قلبیمان را در یک مکان عمومی و حتی بین المللی علنی کنیم ، جای این گلایه ها مثلا در جلسه عمومی که بهمت مدیریت محترم کانون برگزار خواهد شد است نه روی سایت که آینه تمام نما ی کانون خراسان است .
ما سردفتر پولدار و غیر پولدار در سازمان نداریم ، سردفتر داریم و سردفتر ، ملاک سلامت کاریست ، روزی مقدر است و نآن هیچکس را کسی نخورده دعا کنیم عاقبت بخیر باشیم که دنیا میگذرد و کفن جیب ندارد. همکار بسیار محتر م من دعا کنید همه بشویم سردفتر درستکار پولدار تا منت بنگاه دار و … را به جبر نکشیم دعا کنید عزت به این شغل باز گردد چرا که پول را از هزار رآه میتوان بدست آورد ولی رآه آبرو فقط و فقط راستی و درستی است .
هرکس بد ما به خلق گوید. ما سینه از او نمیخراشیم
ما خوبی او به خلق گوییم. تا هر دو دروغ گفته باشیم. یا حق التماس دعا در این لیالی قدر
عزیز دل ، همکار محترم یقینا میدانید که برای حفظ شان این شغل عرقها ریخته و عمرها صرف شده ، هنود دعوای زرگری راهگشا آدامه دارد ، مدیران محترم سازمان ثبت و دستگاههای محترم ناظر یقینا مطالب نگاشته شده در این سایت را رصد میفرمایند ، حیف است دعوای خانه را به کوچه بردن ، در خانه أی که بزرگان کوچک شوند ، کوچک ها هیچ گاه بزرگ نخواهند شد ، حرمت امامزاده به متولی آن است ، حیف از ماست که مکنونات قلبیمان را در یک مکان عمومی و حتی بین المللی علنی کنیم ، جای این گلایه ها مثلا در جلسه عمومی که بهمت مدیریت محترم کانون برگزار خواهد شد است نه روی سایت که آینه تمام نما ی کانون خراسان است .
ما سردفتر پولدار و غیر پولدار در سازمان نداریم ، سردفتر داریم و سردفتر ، ملاک سلامت کاریست ، روزی مقدر است و نآن هیچکس را کسی نخورده دعا کنیم عاقبت بخیر باشیم که دنیا میگذرد و کفن جیب ندارد. همکار بسیار محتر م من دعا کنید همه بشویم سردفتر درستکار پولدار تا منت بنگاه دار و … را به جبر نکشیم دعا کنید عزت به این شغل باز گردد چرا که پول را از هزار رآه میتوان بدست آورد ولی رآه آبرو فقط و فقط راستی و درستی است .
هرکس بد ما به خلق گوید. ما سینه از او نمیخراشیم
ما خوبی او به خلق گوییم. تا هر دو دروغ گفته باشیم. یا حق التماس دعا در این لیالی قدر
با سلام
کتمان نظرات به معنای وجود نداشتن یا ایجاد نشدن انها نیست
جناب بدیعی درست فرموده اند . سایت محل این جنگ و جدال ها نیست . به نکته خوب دیگری هم اشاره فرمودند خوب است سردفتر درستکار باشیم. انشالله همه سردفتران به این جمله توجه کنند .
با تشکر فراوان از مقاله فوق منتظر مقالات مفید و مطالب علمی جهت ارتقاء علمی حرفه سردفتری از سوی اساتید و همکاران مجرب و با سابقه خود هستم. مباحث مطرح شده از سوی برخی همکاران البته نه اینگونه زشت و رکیک و زننده مد نظر اینجانب نیز می باشد. اما همیشه و در همه حال و تحت هر شرایط نسبت به پیشکسوتان این حرفه رعایت ادب را فراموش ننموده و همواره آنان را از (جایگاه استادی ) پائین تر ندانسته ام .
نه آقا عدالت نیست تو تقسیم اسناد چرا باید یک سر دفتری هم رده و هم سواد در آمدی میلیاردی داشته باشه ام دفتر ما که ارباب رجوع مدار و کار مردم رو طبق مقررات انجام میده موندن در در آوردن اجاره محل کار موندیم . ( زد و بند با روسای بانک دولتی و خصوصی منجمله بانک مسکن که اسناد قطعی رهنی میده . باز گذاشتن سند به روش های مختلف حتی الان که اثر انگشت باید بزنن . زد بند با با بنگاه های اطراف و گرفتن حق التحریر اضافه و باج دادن به آنها زد و بند با مسولین شهرداری منطقه و …. ) آیا هیچ منبعی نیست که همه یکسان اسناد تنظیم کنند آیا کسی نیست که با زد و بند ها برخورد کنه در ضمن این سر دفتر نسبتا محترم بدون پایان کار هم سند میزنه نمیدونم جعل میکنه و یا….