در قالب بازخوانی یک پرونده بررسی شد؛
چگونگی الزام به تنظیم سند رسمی
گروه حقوقی: سرقفلی یکی از حقوق پرارزش در میان تجار است. اهمیت این حق تا اندازه‌ای است که منشای بسیاری از اختلافات در دادگستری و پرونده‌های قضایی شده است. یکی از اختلافاتی که درباره سرقفلی به وجود می‌آید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی است. این اختلاف در نتیجه تنظیم نشدن سند رسمی و تحویل واحد تجاری به‌وجود می‌آید.همانطور که می‌دانیم دعوای الزام به تنظیم سند سرقفلی از جمله دعاوی مالی است. زیرا در دعاوی الزام به تنظیم سند سرقفلی هدف مدعی تملک قانونی سرقفلی است و هر چند خواسته خواهان در قالب تنظیم سند رسمی اجاره صورت می گیرد اما با این که دعوای تنظیم سند رسمی اجاره نوعی دعوای غیر مالی است، هدف خواهان عینیت بخشیدن و تثبیت حق سرقفلی به عنوان حق مالی است. بنابراین به اعتبار هدف مالی مدعی دعوای تنظیم سند رسمی سرقفلی نیز مالی است. در ادامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی را در قالب بازخوانی یک پرونده بررسی کرده‌ایم.
شروع اختلاف
در پرونده پیش‌رو شهرداری منطقه 16 تهران به عنوان خواهان طرح دعوا کرده است. نماینده حقوقی این نهاد عمومی غیردولتی دادخواستی را به مجتمع قضایی صالح تقدیم و در بخش مربوط به خواسته دعوا، الزام خوانده دعوا را به تنظیم سند رسمی سرقفلی یک باب مغازه و تحویل واحد تجاری خواستار شده است. همچنین در قسمت آخر خواسته دادخواست، نماینده خواهان همه خسارت‌ها و هزینه‌های ناشی از اقامه دعوا را نیز از دادگاه مطالبه کرده است.
نماینده حقوقی شهرداری منطقه 16 تهران در جایگاه خواهان دعوا به عنوان دلیل و مدارک اثبات‌کننده ادعای خود، در بخش مربوط به دلایل و منضمات دادخواست تقدیمی خود، رونوشت مصدق قرارداد واگذاری و فروش سرقفلی یک باب مغازه به تاریخ 15/1/88، رونوشت مصدق قبوض پرداخت مال‌الاجاره و همچنین رونوشت مصدق تعهدنامه را به تاریخ 3/5/88 درج کرده است.
نماینده خواهان دعوا در توضیح اظهارات خود در بخش مربوط به شرح دادخواست تقدیمی این گونه بیان کرده است: «احتراما به استحضار دادگاه محترم می‌رساند که خوانده محترم به موجب قرارداد مورخ 15/1/88 مربوط به فروش و واگذاری سرقفلی یک باب مغازه با پلاک 157 با شهرداری منطقه 16 تهران معامله کرده است و شهرداری منطقه 16 تهران مبیع معامله، یعنی یک باب مغازه اخیر را همزمان با انعقاد قرارداد فوق در تصرف خانم اشرف…، خوانده دعوا قرار داده است و علاوه بر این خوانده محترم دعوا تعهد کرده است که در آذر ماه 88 یک سند رسمی اجاره به نام خواهان دعوا، یعنی شهرداری منطقه 16 تهران تنظیم کند. اما متاسفانه خوانده دعوا، خانم اشرف… تاکنون به‌رغم مراجعات و سفارشات و دریافت اجاره‌بها، از تنظیم سند رسمی اجاره به نام خریدار استنکاف کرده است. به این ترتیب با تقدیم این دادخواست و ضمایم آن به دادگاه محترم، رسیدگی و صدور حکم مبنی بر الزام خانم اشرف… به عنوان خوانده دعوا به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی به منظور تنظیم سند رسمی سرقفلی به نام شهرداری منطقه 16 تهران با لحاظ کلیه خسارات و هزینه‌های دادرسی وارده از محضر دادگاه محترم مورد تقاضاست.»
دادخواست نماینده خواهان پس از ثبت در مجتمع قضایی، از سوی واحد ارجاع به یکی از شعب دادگاه‌های حقوقی آن مجتمع ارجاع شد. با توجه به ارجاع دادخواست به شعبه دادگاه حقوقی رییس شعبه دستور داد که دفتر شعبه افزون بر ثبت پرونده مذکور، وقت جلسه رسیدگی تعیین کند و موعد مذکور به هر دو طرف دعوا ابلاغ شود.
در وقت تعیین‌شده رسیدگی، نماینده خواهان دعوا حضور یافت، ولی خوانده با وجود ابلاغ قانونی احضاریه به وی در جلسه رسیدگی اخیر حاضر نشد و حتی لایحه‌ای نیز به دادگاه برای دفاع از حقوق خود تقدیم نکرد.
در جریان رسیدگی نماینده خواهان دعوا اظهار می‌کند که خواسته وی به شرح دادخواست و لوایح تقدیمی به دادگاه است و بنابراین عرض دیگری ندارد.
رای دادگاه
دادگاه با ملاحظه پرونده در همان جلسه ختم رسیدگی را اعلام و به شرح ذیل مبادرت به صدور رای می‌کند:
«در خصوص دادخواست شهرداری منطقه 16 به طرفیت خانم اشرف… به خواسته الزام به تنظیم سند رسمی سرقفلی یک باب مغازه از پلاک ثبتی 422/157 و تحویل واحد تجاری به انضمام کلیه خسارات و هزینه‌های دادرسی و دادگاه با توجه به اسناد و مدارک تقدیمی و با عنایت به اینکه خوانده دعوا علی‌رغم ابلاغ قانونی وقت رسیدگی به وی در جلسه دادگاه حاضر نشده است و دفاعی نیز از خود به عمل نیاورده است و از طرفی مطابق با دادنامه شماره 379-12/3/84 دادخواست خوانده مبنی بر تخلیه رد شده است، به این ترتیب دعوای خواهان پرونده را وارد تشخیص و به استناد مواد 10 و 219 و 222 قانون مدنی حکم به تنظیم سند رسمی سرقفلی یک باب مغازه و تحویل واحد تجاری موضوع دعوا به اضافه پرداخت هزینه‌های دادرسی توسط خوانده صادر و اعلام می‌شود. رای صادر شده غیابی است و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی و سپس بعد از بیست روز قابل اعتراض در محاکم محترم تجدید نظر استان تهران می‌باشد.»
تحلیل پرونده
یکی از نکات مهمی که در مورد دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد، ماهیت این نوع دعاوی است؛ از لحاظ ماهیتی دعوای الزام به تنظیم سند، یک دعوای مالی است و طبق قانون همه دعاوی مالی باید «مقوم»، یعنی قیمت‌گذاری شوند. متاسفانه در دادخواست تقدیمی اساسا دعوا مقوم نشده است. در چنین مواردی که میزان قیمت دعوا مشخص نباشد خواهان دعوا باید یک قیمت را درابتدا اعلام کند؛ اگر قیمت اعلامی کمتر از 5 میلیون تومان باشد، دعوا در صلاحیت شورای حل اختلاف است و اگر بالای 5 میلیون تومان مقوم شود، در صلاحیت دادگاه است.
در پرونده پیش‌رو این موضوع در دادخواست تقدیمی رعایت نشده است و دادگاه نیز به آن ایراد نگرفته است. ماده 61 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مقرر کرده است، بهای خواسته از نظر هزینه دادرسی و امکان تجدیدنظرخواهی همان مبلغی است که در دادخواست قید شده است، مگر اینکه قانون ترتیب دیگری معین کرده باشد. از این اشکال که بگذریم، در نحوه تقدیم دادخواست به دادگاه حقوقی توسط خواهان ایرادی مشاهده نمی‌شود زیرا مواد 60 و 57 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی کاملا رعایت شده است.
ماده 57 قانون اخیر مقرر کرده است: «خواهان باید رونوشت یا تصویر اسناد خود را پیوست دادخواست کند. رونوشت یا تصویر باید خوانا و مطابقت آن با اصل گواهی شده باشد. مقصود از گواهی آن است که دفتر دادگاهی که دادخواست به آنجا داده می‌شود یا دفتر یکی از دادگاه‌های دیگر یا یکی از ادارات ثبت اسناد یا دفتر اسناد رسمی و در جایی که هیچیک از آنها نباشد، بخشدار محل یا یکی از ادارات دولتی مطابقت آن را با اصل گواهی کرده باشد، در صورتی که رونوشت یا تصویر سند در خارج از کشور تهیه شده باید مطابقت آن با اصل در دفتر یکی از سفارت‌خانه‌ها و یا کنسولگری‌های ایران گواهی شده باشد…». ماده 60 قانون فوق نیز بیان کرده است که دادخواست و تمامی برگ‌های پیوست آن باید در دو نسخه و در صورت تعدد خوانده به تعداد آنها به علاوه یک نسخه تقدیم دادگاه شود.
در نحوه ابلاغ وقت رسیدگی به دو طرف دعوا یعنی شهرداری منطقه 16 تهران و خانم اشرف… همچنین ابلاغ اوراق پرونده یعنی دادخواست و ضمایم آن به خوانده ایرادی ملاحظه نمی‌شود. با توجه به عملکرد اداره ابلاغ در پشت اوراق پرونده، می‌‌توان گفت امر ابلاغ صحیح انجام شده است.
با توجه به مندرجات رای صادر‌شده از سوی دادگاه، به نظر میرسد ایرادی به رای دادگاه وارد است. با توجه به موضوع خواسته و دلایل ابراز شده از سوی نماینده خواهان دعوا (شهرداری منطقه 16) استناد قاضی دادگاه به ماده 10 قانون مدنی موجبی ندارد زیرا آن ماده در خصوص موردی است که شکل خاصی از قرارداد انتخاب نشود و ماده ماده اخیر انجام قرارداد به هر شکل را درست می‌داند.
با این حال با توجه به مفاد رای، حکم صادر شده مبنی محکومیت خوانده دعوا به تنظیم سند رسمی سرقفلی یک باب مغازه موضوع دعوا و پرداخت تمامی هزینه‌ها و خسارت‌های دادرسی در حق خواهان دعوا به نظر صحیح و منطبق با موازین شرعی و مواد قانونی است.
«به نظر شما همکاران سردفتر که مجریان اجرای آراء الزام به تنظیم اسناد میباشید تحلیل نویسنده صحیح بوده؟ تحلیل شما برای اجرای این حکم و تنظیم سند مربوطه چیست؟ منتظر ارسال نظرات شما برای استفاده و بهره برداری همه همکاران هستیم»
سلام
در موردرای صادره و موضوع رای موارد زیر به عرض همگاران میرسد
الف: سرقفلی از توابع عقد اجاره است لذاانتقال ان به موجب عقد اجاره انجام میشودپس
اولا:دادگاه باید مالکیت خوانده را بر منافع احراز کند
دوما:مالک منافع حق انتقال به غیر داشته باشدبنابراین انتقال دهنده اگر مستاجر باشد ۱ مدت اجاره نباید منقضی شده باشد ۲و مستاجر باید حق انتقال به غیر داشته باشدیا مطابق قانون سال ۷۶ حق انتقال به غیر از او سلب نشده باشد واگر مالک است مالکیت او باید احراز شده باشد
در صورتی که مالک عین و مالک سرقفلی متفاوت باشد ومستاجر حق انتقال به غیر نداشته باشدیا مدت اجاره منقضی شده باشددر این صورت دعوا باید علیه مالک ومستاجر هردو طرح شود یا بعدا از طریق جلب یا ورود ثالث به دعوا بپیوندند
در رای صادره مدت قرارداد اجاره سرقفلی قید نشده است و با فرض اجرای حکم معنونه معلوم نیست ابتدا و انتهای قرارداد اجاره سرقفلی کدام است؟
خواهان باید مجددا دعوی الزام به تنظیم سند اجاره خط بسته به مورد علیه مالک یا مستاجر قبلی نمایدچون در دادخواست خواسته خواهان نبوده است که دادگاه نیز بدان رای صادر نماید در هر حال تنظیم سند سرقفلی مشکل خواهان راحل نمی نماید زیرا انتقال منافع محکوم به مقدم بر انتقال سرقفلی است که با فرض موجود دفتر اسناد رسمی نباید اقدام به تنظیم سند سرقفلی نماید چون یک کار ناقص است بلکه باید خواهان دعوی را راهنمایی کند تا دعوی الزام به سند اجاره بسته به مورد علیه مالک یا مستاجر قبلی طرح نماید وبعد از صدور حکم به تنظیم سند اجاره هردوسند صلح سرقفلی واجاره خط راباهم تنظیم نمایدوالله اعلم