پیش خرید و پیش فروش مسکن در دست انداز

بعد از تصویب و ابلاغ قانون پیش فروش مسکن در زمستان سال گذشته، متقاضیان مسکن امیدوار بودند در بهار امسال که بهترین زمان پیش خرید محسوب می شود بتوانند در سایه امن قانون و به دور از سوءاستفاده های رایج در بازار پیش فروش، اقدام به پیش خرید کنند. اما هنوز نه تنها آیین نامه اجرایی این قانون نوشته نشده بلکه برخی عوامل تدوین آن 11 ابهام به متن قانون پیش فروش وارد کرده اند که منع بنگاه های مسکن از تنظیم قرارداد پیش فروش از جمله ایرادات مطرح شده است.
    قانون پیش فروش در جریان تدوین آیین نامه با ابهام روبه رو شد
    پیش خرید مسکن در دست انداز
     مشاوران املاک 11 ایراد و ابهام حقوقی به قانون پیش فروش وارد کردند
     فصل پیش فروش رسیده اما چارچوبی برای حمایت از پیش خریدار نیست
    گروه مسکن- کارگروه ویژه ای در دولت برای تدوین آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان که زمستان سال گذشته به تصویب رسید، تشکیل شده، اما در حالی که این آیین نامه حداکثر باید تا
    نیمه اردیبهشت امسال نهایی و ابلاغ شود، برخی اعضای کارگروه یکسری ابهام و ایراد حقوقی به متن قانون وارد کرده اند که رسمیت دادن به بازار پیش خرید مسکن را با مانع روبه رو کرده است.
    بازار پیش خرید واحد مسکونی معمولادر فصل بهار رونق می گیرد تا سازنده ها با تامین مالی به واسطه جذب مبالغ حاصل از پیش فروش، برای تکمیل و تحویل واحدها در تابستان اقدام کنند، اما اکنون طرف تقاضا در این بازار در جست وجوی قانونی است که بتواند از پیش خریدار حمایت کند. در این میان اگرچه قانون پیش فروش جرایم سنگینی برای تخلف و خلف وعده پیش فروشنده در نظر گرفته اما اجرای آن منوط به تدوین آیین نامه است.
    اتحادیه مشاوران املاک به عنوان عضو کارگروه تدوین آیین نامه پیش فروش، تاکنون 11 ابهام به این قانون وارد کرده که مهم ترین آن ابهام در جایگاه بنگاه های مسکن در تنظیم قرارداد پیش فروش است. براساس ماده 24 قانون ابلاغی، مشاوران املاک از تنظیم قرارداد پیش فروش منع شده اند و باید پیش خریدار و پیش فروشنده را به دفاتر اسناد رسمی هدایت کنند.
    مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه املاک در این باره به دنیای اقتصاد گفت: اگر در آیین نامه قانون پیش فروش، راهکاری برای رفع مشکل ماده 24 دیده نشود، واسطه های سرپایی و غیررسمی وارد بازار پیش فروش می شوند که این باعث برهم خوردن نظم اقتصادی بازار مسکن خواهد شد.
    رییس اتحادیه مشاوران املاک تصریح کرد: برای تنظیم قرارداد پیش فروش مسکن در دفاتر اسناد رسمی، ابتدا مذاکره سپس نشان دادن ملک در حال ساخت و بعد توافق اولیه بین طرفین و سرانجام تهیه پیش نویس قرارداد لازم است که این مراحل باید در بنگاه املاک انجام شود، اما قانونگذار هیچ یک از این مراحل اولیه را در قانون پیش فروش لحاظ نکرده و مسکوت است.
    به گزارش دنیای اقتصاد، اتحادیه مشاوران املاک در شرایطی نسبت به عدم پیش بینی مسوولیت بنگاه ها در قانون پیش فروش اعتراض دارد که یک عضو کارگروه ویژه تدوین آیین نامه این قانون معتقد است: جایگاه مشاوران املاک در قانون پیش فروش کاملامشخص شده است.
    محمد گودرزی، نماینده کانون سردفتران در کارگروه در این باره به دنیای اقتصاد گفت: متن صریح ماده 24 می گوید که «مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت کنند و نمی توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش فروش کنند.»
    وی سپس افزود: استفاده از واژه «دلالت» به این معنی است که مشاوران املاک نقش دلالت کننده را بین پیش فروشنده و پیش خریدار دارند و به موجب قانون دلالت، حق و حقوق دلال محفوظ است و مشاوران املاک می توانند حق مشاوره خود را از طرفین دریافت کنند.
    گودرزی تاکید کرد: در قانون پیش فروش مسکن به هیچ وجه حق و حقوق بنگاه داران نفی نشده و به موجب قانون تا زمانی که حقوقی نفی نشده باشد، نمی توان آن حق را از بین برد.
    نماینده کانون سردفتران در کارگروه تدوین قانون پیش فروش گفت: با ابلاغ قانون پیش فروش ساختمان با توجه به اینکه به موجب قانون مقرر شده که آیین نامه اجرایی آن ظرف سه ماه نهایی شود، معاون حقوقی و امور مجلس وزارت دادگستری با فراخواندن نمایندگان نهادهای مرتبط کارگروهی را تشکیل دادند.
    وی اظهارداشت: کانون سردفتران با تشکیل کارگروهی مجزا به دنبال آن است که نهایت همکاری را برای تدوین این آیین نامه انجام دهد.
    وی در پاسخ به پرسش دنیای اقتصاد مبنی براینکه این آیین نامه در موعد مقرر تهیه خواهد شد یا خیر تاکید کرد: تمام تلاش کارگروه مذکور این است که این آیین نامه در موعد مقرر تهیه شود.
    گودرزی در عین حال پیش بینی کرد تصویب آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان از بروز سوءاستفاده ها و مشکلات عدیده ای که پیش از این در امر پیش فروش رخ می داد جلوگیری کند.
    وی همچنین درباره برخی از مواد قانون پیش فروش ساختمان که به موجب آن انتشار آگهی در روزنامه های کثیرالانتشار براساس صدور مجوز خواهد بود و همچنین تعیین مجازات حبس برای پیش فروشندگان متخلف گفت: قانون گذار به دنبال آن بوده است که با توجه به راهکارهای مختلف از بروز مشکلات ناشی از پیش فروش جلوگیری کند و با توجه به ضوابطی که در آیین نامه اجرایی این قانون تدوین خواهد شد، قطعا شرایط به سمتی خواهد رفت که این قانون کاملاجنبه اجرایی پیدا کند.
    گودرزی همچنین درباره اعتراض مشاوران املاک به قانون پیش فروش ساختمان که به موجب آن بنگاه داران فقط نقش دلال را دارند و از دایره تنظیم قرارداد پیش فروش حذف می شوند، گفت: قانون گذار با توجه به مشکلات عدیده ای که در سال های گذشته از رهگذر پیش فروش های ناموفق صورت گرفته است به دنبال آن بوده است که تمامی راه های پیش فروش ناموفق را مسدود کند.
    وی اظهارکرد: بنگاه داران نباید تصور کنند که در این زمینه حق و حقوق مشاوره و دلالت آنها تضییع می شود، بلکه برعکس تمامی حقوق آنها در این زمینه محفوظ خواهد ماند و فقط مسوولیت تنظیم پیش سند به عهده آنها نخواهد بود.
    رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران که به عنوان نماینده صنف مشاوران املاک در کارگروه مذکور حضور دارد به دنیای اقتصاد گفت: با وجود اینکه در سراسر کشور در حدود 8 هزار مشاور املاک فعال وجود دارد، اما متاسفانه در قانون پیش فروش ساختمان نادیده گرفته شده اند؛ به طوری که قانون گذار در تنظیم این قانون صرفا به مسائل قانون گذاری نگرش داشته است و واقعیت های اجتماعی و اجرایی کار را در نظر نگرفته است؛ چرا که زمینه انعقاد هر قراردادی ابتدا مذاکرات و توافقات اولیه و سپس تنظیم قرارداد پیش نویس است که در تنظیم قانون پیش فروش ساختمان هیچ یک از این موارد لحاظ نشده است.
    به گزارش دنیای اقتصاد، مشاوران حقوقی اتحادیه مشاوران املاک با وارد کردن چند ایراد حقوقی به محتوای قانون پیش نویس ساختمان، پیشنهادات خود را برای رفع ابهام و ایرادات این قانون مطرح کردند.
    بر این اساس عنوان شده است: بند 2ماده 4 این قانون که براساس آن مقرر شده است تدوین قرارداد پیش فروش مشروط به صدور شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد است، برای اجرایی شدن نیاز به تدوین آیین نامه ای از سوی شهرداری دارد.
    علاوه براین، ماده 9 این قانون نیز ازجمله موادی است که به نظر اتحادیه مشاوران املاک به منظور ضمانت اجرایی نیاز به تدوین آیین نامه جداگانه دارد.
    براساس ماده 9 قانون پیش فروش ساختمان پیش فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش خریدار و اشخاص ثالث مسوول است و باید مسوولیت خود را از این جهت بیمه کند و اگر میزان خسارت وارده بیشتر از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می شود، پیش فروشنده ضامن پرداخت مابه التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
    به اعتقاد کارشناسان حقوقی اتحادیه املاک، اجرای این ماده نیاز به ورود به مسوولیت های مدنی دارد و سازمان بیمه باید قانون و آیین نامه جدیدی مصوب کند.
    آخرین ماده از مواد قانون پیش فروش ساختمان که به اعتقاد کارشناسان نیاز به تدوین آیین نامه دارد ماده 10 این قانون است. براساس ماده 10 قانون پیش فروش ساختمان، در مواردی که بانک ها به پیش خریداران براساس قرارداد پیش فروش، تسهیلات خرید دهند ،وجه تسهیلات از طرف پیش خریدار توسط بانک به حساب پیش فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش خریداری شده و نیز حقوق پیش خریدار نسبت به آن واحد، به عنوان تضمین اخذ می شود که در بازنگری خبرگان حقوقی مشاوران املاک تاکیده شده است با توجه به اینکه اجرای این ماده دخالت سیستم بانکی را به دنبال دارد، بانک باید آیین نامه اجرایی جهت اجرای آن تنظیم کند.
    این گزارش حاکی است در ماده 19 در حالی تاکید شده است که پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه هستند که بنابراین بررسی مشخص نشده است که پس از انتقال قطعی، دفترخانه تا چه مدت زمانی ملزم به نگاه داشتن مدارک اولیه هستند.
    اما در نهایت مغایرت دو ماده از قانون پیش فروش ساختمان به عنوان آخرین مشکل این قانون ارزیابی شده است که آن هم مربوط به ماده 24 و ماده 21 است.
    براساس ماده 21 این قانون پیش فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات، پایگاه های اطلاع رسانی و سایر رسانه های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی صلاح که در آیین نامه اجرایی این قانون مشخص می شود اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه های یادشده ارائه کند.
    همچنین براساس ماده 24 این قانون نیز مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی توانند قرارداد پیش فروش تنظیم کنند که از دیدگاه حقوقدانان اتحادیه املاک این دو ماده از قانون با همدیگر مغایرت دارند.
 منبع:روزنامه دنیای اقتصاد، شماره 2346 به تاریخ 8/2/90، صفحه 1 (صفحه اول)