نقل از دنیای اقتصاد 11/09/1391
اتحادیه مشاوران‌املاک در واکنش به تلاش‌های دوباره از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک برای برکناری بنگاههای مسکن از صحنه اصلی معاملات ملک، فرضیه‌ای را که مقامات قضایی با استناد به آن قصد کرده‌اند قطر دایره فعالیت بنگاهها را کاهش دهند، زیر سوال برد.
رییس سازمان ثبت‌اسناد دو هفته پیش با یادآوری یک ماده حذف‌شده از لایحه قانون برنامه پنجم، نوع کار مشاوران‌املاک را موازی با حرفه سردفتران توصیف کرده بود و ضمن درخواست از مجلس برای صدور مجوز نظارت سازمان ثبت بر بنگاههای مسکن، ایرادهایی را به مسوولیت مشاوران‌املاک در تنظیم قرارداد گرفته بود.
اما اتحادیه مشاوران‌املاک در پاسخ حقوقی به آنچه رییس سازمان ثبت در جمع اعضای کمیسیون قضایی مجلس مطرح کرده، ضمن تاکید بر اینکه بنگاههای مسکن برای طرفین معامله «عقدتعهدی» و دفترخانه‌ها «عقدتملیکی» انجام می‌دهند و این دو فعالیت به هیچ‌وجه موازی یکدیگر نیست، اعلام کرده است: نیت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور حول دو محور خارج کردن اتحادیه املاک از نظارت دولت و ممنوع کردن مشاوران‌املاک از انشا قرارداد می‌چرخد، اما این دو خواسته به ترتیب خلاف قانون نظام‌صنفی و در تضاد با قانون اساسی است.
این اتحادیه با تشریح مبانی حقوقی نقش مشاوران‌املاک تاکید کرده است: «بنگاههای مسکن فعالیت خدماتی ارائه می‌دهند و طبق ماده 2 قانون نظام صنفی، نظارت بر این اتحادیه باید برعهده قوه‌مجریه باشد. همچنین دو نفر برای انعقاد قرارداد بین خودشان اختیار تام دارند و مطابق اصل نهم قانون اساسی هیچ مقامی حق ندارد به نام حمایت از منافع یک قشر همچون دفاتر اسناد رسمی، آزادی‌های مشروع افراد در حیطه نحوه انعقاد را در جامعه سلب کند.»
رییس صنف بنگاههای مسکن معتقد است: مشاوران‌املاک ابتدا تاجر محسوب می‌شوند و سپس در قالب دلال بین دو نفر که یکی قصد خرید ملک دارد و دیگری متقاضی فروش است، ایفای نقش میکنند طوری که نه تنها در هیچ قانونی، هیچ محدودیتی برای دلالان به عنوان ناظر قرارداد یا راهنمای قرارداد وضع نشده است که در عین حال اسنادی که یک تاجر آن را امضا کند نیز با مزیداعتبار همراه میشود. به گزارش «دنیای‌اقتصاد» اتحادیه مشاوران‌املاک این بار در موضع‌گیری نسبت به تحرکاتی که برای حذف بنگاهها صورت می‌گیرد، متفاوت از گذشته عمل کرده است. در سال89 و در ماجرای ماده188 لایحه برنامه پنجم، اتحادیه املاک نسبت به پیشنهاد جلوگیری از تنظیم مبایعه‌نامه در بنگاهها، احساسی عمل کرد و خطر بیکاری این صنف را مطرح کرد اما این بار مستندات قانونی را برای اثبات نقش مشاوران‌املاک پیش کشیده است تا راه برای طرح خواسته‌های مقامات سازمان ثبت در مجلس و تصویب احتمالی قانونی علیه بنگاهها، سخت‌تر شود.
متن دفاعیه حقوقی اتحادیه مشاوران‌املاک و پاسخ خسروی رییس این اتحادیه به اظهارنظر دو هفته پیش رییس سازمان ثبت اسناد به این شرح است: اولا در خصوص اینکه این اتحادیه تحت نظارت قوه مجریه باشد یا قوه قضائیه، موضوع نیاز به بررسی‌های دقیق و متقن و کارشناسانه دارد و علی‌الراس نمی‌توان حکم داد. با توجه به عمومات قانون نظام صنفی بالاخص ماده 2 آن قانون و قید فعالیت‌های خدماتی در آن ماده چنین افاده دارد که نظارت قوه مجریه بر فعالیت‌های این اتحادیه صحیح‌تر و منطبق با قانون است مضافا آنکه دستورالعمل اجرایی نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاوران املاک مصوب 1384 توسط ریاست وقت قوه قضائیه به دلالت اشاره، حاکی از این امر است. به هر روی موضوع نیازمند تشکیل کارگروه‌های تخصصی است.
دوما، رییس ثبت اعلام کرده‌اند که فعل مشاوران املاک موازی با فعل دفترخانه‌ها است! که مشاوران املاک در راستای اهداف خود بر اساس قانون، دلالت دهنده دو طرف قرارداد هستند. مشاوران املاک، تاجر محسوب می‌شوند و تاجر باید دارای دفاتر مخصوصه باشد و اگر اسناد تجاری ضمن صدور از ناحیه غیر تاجر به ظهرنویسی تاجری درآید دارای اعتباری مزید می‌گردد یا اینکه پروانه‌های اکتسابی اعضای این صنف به عنوان تاجر، آزادی از بازداشت یک متهم را می‌تواند به ارمغان آورد و بسیاری دیگر مطالبی، از این دست. حال آیا سردفتران اسناد رسمی نیز تاجر محسوب می‌گردند تا این تصور شود که فعل آنان با اعضای این صنف همپوشانی دارد؟!
با کمی درایت درمی‌یابیم که جنس و رنگ کاری هر یک به مقتضای ذات تکلیف آنان در جامعه متفاوت از دیگری است همان طور که مشاوران املاک به عنوان تاجر با انعقاد قراردادهای تخصصی خود از لحاظ مظنه بازاری به اعتلای جامعه کمک میکنند، اسناد رسمی نیز در نزد سران دفاتر اعتبار می‌یابد و قراردادهای مشاوران املاک نیز قابلیت رسمیت یافتن را در این دفاتر پیدا می‌کند و جای تعجب است که فعل مشاوران املاک موازی فعل سردفتران تلقی می‌گردد!
ناز و کرشمه سردفتران
از لحاظ ماهوی افراد برای انعقاد یا عدم انعقاد قرارداد در جامعه آزادند و از لحاظ شکلی نیز اصل بر رضایی بودن صورت قرارداد است که این موارد هر دو (ماهیتا و شکلا) در مرحله انعقاد قرارداد ظهور پیدا می‌کند.
لذا متعاقدین مختارند که اصالتا به هر طریقی مبادرت به انعقاد قرارداد بنمایند. آنچه امروز در متعارف جامعه ما می‌گذرد این است که متعاملین به مشاوران املاک در خصوص قراردادهای منعقده مستغلات اعتمادی بالایی دارند؛ چرا که لسان او به لسان متعارف جامعه نزدیک‌تر است؛ برای مردم عادی ابتدا به ساکن دشوار است که خود را با ناز و کرشمه مسوولان دفاتر که فعالیت‌های تخصصی حقوقی انجام می‌دهند روبه‌رو ببینند؛ به همین دلیل به میل خود ضمن حضور در دفاتر مشاوران املاک ضمن رضایت خاطر و طیب نفس راسا مبادرت به انعقاد قرارداد می‌نمایند، همچنان که مخیرند این عمل را انجام ندهند و ابتدا به ساکن به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.
مضافا آنکه در مورد قراردادهای بیع مستغلات تا زمانی که عقد، ضمن سند رسمی (که این عمل توسط سردفتران صورت می‌گیرد) درج نگردد موضوع قرارداد در نزد مقام‌های دولتی و حاکمیتی مقبول نمی‌باشد؛ لذا قراردادهای منعقده در دفاتر مشاوران املاک یک عقد تعهدی محسوب می‌گردد نه عقد تملیکی و می‌دانیم که هر عقدی در مقام آثار می‌تواند متنوع باشد پس انعقاد عقود عهدی و عقود تملیکی دو ماهیت جداگانه هستند.
اما در جایی دگر ابراز گردیده که: در حال حاضر عمده خریداران ملک، بعد از دریافت مبایعه‌نامه از بنگاههای مسکن، به دلیل خلف وعده فروشندگان یا جهل به ماهیت معامله از انعقاد سند رسمی باز می‌مانند.
چرا تصور می‌کنیم ممنوعیت مشاوران املاک از انعقاد قرارداد موجب دینداری و اخلاق‌گرایی مردم در جامعه میشود؟
هیچ قانونی هیچ محدودیتی را برای دلالان به عنوان ناظر قرارداد یا راهنمای قرارداد وضع نکرده است. اگر برخی خریداران تصور میکنند مبایعه‌نامه اصل سند انتقالی است، به نظر می‌رسد کانون دفاتر اسناد رسمی به رسالت صنفی خود (ایجاد ارتقای سطح دانش عمومی جهت بهره‌برداری از اسناد رسمی) کمک نرسانده است و کم کاری نهادهای دیگر را نمی‌توان با ایجاد موانع برای این صنف جبران کرد.
اضافه می‌گردد اگر امروزه حجم گسترده‌ای از پرونده‌های قضایی رقم می‌خورند، دلایل متعددی دارد که بخشی از آن (مثلا عدم پایبندی متعاقدین به مفاد قرارداد) ذکر شد و مزید آنکه؛ در شرایطی هستیم که هر لحظه، ملک در نوسانات و تغییرات قیمتی است و شرایط برای فروشندگان از حالت اعتدال خارج می‌باشد و به جوزدگی آنها دامن زده میشود؛ حال اگر امروز در بنگاههای مسکن جهت تنظیم قرارداد خلف وعده میکنند؛ در آینده نیز بعد از امضای سند رسمی، دادخواست ابطال سند رسمی تقدیم می‌نماید!
و کلام آخر اینکه اصل نهم قانون اساسی را جهت یادآوری مرور می‌کنیم:«هیچ مقامی حق ندارد به نام حفظ استقلال و تمامیت ارضی کشور آزادی‌های مشروع را هر چند با وضع قوانین و مقررات سلب کند.»
از قیاس ضمن مفهوم موافق در علم اصول به این نتیجه می‌رسیم که هیچ مقام دولتی به طریق اولی حق ندارد به نام حمایت از منافع یک قشر (دفاتر اسناد رسمی) آزادی‌های مشروع افراد (در حیطه نحوه انعقاد قرارداد) را در جامعه سلب کند. پس ایجاد محدودیت برای انعقاد قرارداد در جامعه که مخالف قانون اساسی محسوب می‌گردد، اصولا نمی‌تواند در دستور کار مجلس قرار بگیر
دنیای اقتصاد 11/09/1391
جناب رئیس بجای ایجاد دغدغه فکری و شغلی برای سایر اقشار جامعه اولا به فکر از دست ددن ماشینها باشین که راهنمایی و رانندگی هر کاری دوس داره میکنه ثانیا اگر خیلی بفکر سردفترا هستی اسناد قطعی را به مبلغ واقعی معامله برسون نه قیمت منطقه ای احتمالا این نظر هم مثل نظرات دیگه سانسور بشه
-متعاقدین مختار”نیستند” که اصالتا به هر طریقی مبادرت به انعقاد قرارداد بنمایند.
۲-متعاملین به مشاوران املاک در خصوص قراردادهای منعقده مستغلات به هیچ عنوان “اعتمادی بالایی” ندارند و برای همین قبل و بعد از تنظیم مبایعه نامه در بنگاه با اضطراب و نگرانی با سران دفاتر مشورت میکنند و علت اصلی مراجعه مردم به بنگاه تشریفات طولانی ثبت سند است که باید اصلاح شود.
۳-لسان مشاور املاک به لسان متعارف جامعه نزدیک‌تر است و همین یکی از مشکلات بزرگ بنگاهها است چراکه الفقه ثم المتجر.
۴-سران دفاتر هیچگونه ناز و کرشمه برای فعالیت‌های تخصصی حقوقی و رایگان خود ندارند یکی از همکاران جدید اظهار میداشتند که نمیدانستم یک سردفتر باید همه فن حریف باشد چرا که ارباب رجوع تقاضاها و انتظارات عجیب و غریبی از سردفتر دارند و برای خیلی مسائل که حتی در تخصص سردفتر نیست انتظار مشاوره دارند برای مثال هر موضوعی که در بنگاه به دعوی ختم میشود با مراجعه به اینجانب بحمدالله با رضایت طرفین ختم میشود.
۵-
۶-
۷-
۸-
بایدمواظب باشیم چندسال دیگه بنگاههای مسکن واتحادیه شون بلایی که مخابرات وراهنمایی رانندگی سرماسردفتران زحمتکش درآوردن درنیارن آخه یادمه چندسال پیش همچین صحبتایی رو رییسان قبلی به پلیس میگفتن که اصلا چرامردم باید برن تعویض پلاک کنن وسردفتراهم اول سندخودروروانتقال میدادن بعدا خریدارمیرفت پلاک میگرفت الانم که برخی اصلا سندنمیزنند برخی هم میزنند برخی هم چنددست یکبارسندمیزنند تاچندماه دیگه هم هیچکس دیگه سندخودرو نخواهدزدمطمئن باشید
در مراجعاتی که ارباب رجوع به اینجانب داشته اند بارها پیش آمده که بجای قرارداد مشارکت بنگاه پیشنهاد مبایعه نامه خرید ملک و سپس قرارداد مشارکت در ساخت و تاسیس شغل داده است و وقتی اینجانب برخی اشکالات آن را به طرفین گوشزد کرده ام یکی از طرفین (و بویژه خریدار ملک) از انجام چنین معامله ای منصرف شده اند. این انصراف بخاطر آگاهی صورت پذیرفته است آیا چنین انصرافی از نظر منطقی مشکلی دارد؟ (البته مشاور محترم املاک از این موضوع ناراحت شده و فرموده اند: شما چرا پشم و موی قضیه را باز کرده و معامله را به هم میزنید؟ ارباب رجوع خودش چشمش را باز کند تا به مشکل نخورد؟! به ما چه کار؟!)