محمد عظیمیان
عضو هیات مدیره a سردفتران و دفتریاران
در بسته پیشنهادی انبوه‌سازان که به‌عنوان راهکاری آسیب‌شناسانه برای خروج بخش ساخت و در نهایت بازار مسکن از حالت رکود به دولت ارائه شده، بالا بودن هزینه‌های جانبی ساخت‌و‌ساز یکی از اصلی‌ترین عوامل بروز این رکود و بی‌میلی سازندگان به فعالیت عنوان شده است.
در یکی از بندهای هزینه‌های جانبی، انبوه‌سازان هزینه‌هایی را که بابت دریافت خدمات ثبتی و دفترخانه‌ای پرداخت میکنند یکی از عواملی می‌دانند که در این رکود نقش دارد.
به گفته آنان، هزینه‌هایی که بابت حق ثبت و همچنین تفکیک واحدها به نهادهای متولی ثبت پرداخت می‌شود بیش از خدمتی است که از طرف دفترخانه‌ها و مراجع ثبتی به‌سازنده و واحد مسکونی ارائه می‌شود. در توضیح این اظهارات لازم است نگاهی به هزینه‌های ناشی از ارائه خدمت در دفاتر اسناد رسمی و ادارات ثبت داشته باشیم. قبل از آن هم لازم به تاکید است مبالغی که انبوه‌سازان در بسته پیشنهادی خود به دولت از آن به‌عنوان هزینه‌های جانبی اضافی یاد کرده‌اند در زمینه ارائه خدمات ثبتی و دفترخانه‌ای مبالغ قابل توجهی نیست. بنابراین، این استناد نمی‌تواند دلیل موجه و قاطعی برای ایجاد رکود در بازار مسکن و در حوزه ساخت‌و‌ساز باشد. اما دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم سند مالکیت املاک و آپارتمان‌های مسکونی، دو رقم هزینه‌ای دارند که از سازنده یا مراجعان دریافت می‌شود. اولین رقم «حق‌الثبت» است که متعلق به دولت و سهم دولت از فرآیند ثبت محسوب می‌شود و مطابق با تکلیف بودجه به‌عنوان یکی از محل‌های درآمدی دولت، اخذ می‌شود. رقم دوم «حق‌التحریر» یا همان حق‌الزحمه دفترخانه‌ها است که بابت ثبت قراردادها و اسناد و سایر خدمات ثبتی دریافت می‌شود. حق‌الثبت رقمی است که برای تنظیم اسناد آپارتمان و املاک غیرمنقول از ماخذ «ارزش معاملاتی املاک» تعیین و دریافت می‌شود.
این در حالی است که ارزش معاملاتی املاک براساس قوانین و دستورالعمل‌های موجود، رقمی است که وزارت امور اقتصادی و دارایی برای هر مترمربع املاک غیرمنقول همچون آپارتمان‌های مسکونی تعیین کرده است. این ارزش معاملاتی نه برابر با ارزش واقعی املاک بلکه به طور متوسط در حد یک‌پنجاهم تا یک‌صدم قیمت روز و واقعی یک مترمربع واحد مسکونی است. به‌عنوان مثال، ارزش معاملاتی یک مترمربع آپارتمان مسکونی در تهران – که به‌طور متوسط بیش از متری 4 میلیون تومان بر مبنای قیمت واقعی است – حدودا بین 50 تا 100 هزار تومان است و از این عدد فراتر نمی‌رود. حال، 5/0 درصد از این مبلغ به‌عنوان حق ثبت دریافت می‌شود که در نهایت رقم اندکی است و به هیچ وجه نمی‌توان آن را به‌عنوان عاملی برای ایجاد رکود در ساخت‌و‌ساز یا بخشی از آن تلقی کرد.
حق‌التحریر دفاتر اسناد رسمی هم به‌عنوان حق‌الزحمه دفترخانه‌ای که سند در آن تنظیم و ثبت می‌شود، در یک معامله یک میلیارد تومانی رقمی در حدود 230 تا 250 هزار تومان می‌شود. علاوه بر این ارقام، هزینه‌ای که‌سازمان ثبت و ادارات ثبت به‌عنوان هزینه تفکیک واحدهای مسکونی دریافت میکنند به ازای هر 10 هزار ریال، 500 ریال است که این رقم هم عددی مختصر و به قدری ناچیز است که تاثیری در رکود بازار مسکن بر جای نمی‌گذارد. با این حال لازم به ذکر است که ارائه خدمت در دفاتر اسناد رسمی و‌سازمان ثبت اسناد و املاک، کاملا مشخص و شفاف است و هزینه‌های اندکی که بابت ارائه این خدمات دریافت می‌شود هر کدام به تفکیک ارائه خدمت تعیین شده است. از سوی دیگر، همه این مراحل به صورت مکانیزه انجام می‌شود و در صورت فراهم بودن زیرساخت‌ها و دسترسی سازندگان و متقاضیان به اینترنت، به محض دریافت استعلامات مورد نیاز، در کمتر از 30 دقیقه امکان انتقال و ثبت سند مالکیت وجود دارد. در حوزه ادارات ثبت اسناد و املاک هم که وظیفه تفکیک واحدهای مسکونی را بر عهده دارند، برای انجام عمل تفکیک پس از فراهم شدن پایان کار از شهرداری‌ها و انجام نقشه‌برداری از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان، تفکیک، صورت گرفته و ثبت انجام می‌شود.
در پایان با توجه به اهمیت بازار پیش‌فروش مسکن در رونق بازار و همچنین کسب‌و‌کار انبوه‌سازان، توصیه می‌کنم سازندگان واحدهای مسکونی به منظور خروج از رکود ضمن جدی گرفتن قانون پیش‌فروش، در این حوزه فعالیت قانونی داشته باشند.
حال که با تصویب قانون پیش‌فروش اما و اگرهای موجود در این دسته از معاملات مسکن برطرف شده لازم است سازندگان و انبوه‌سازان مسکن با پیگیری و مطالبه صدور شناسنامه فنی ساختمان از مسوولان ذی‌ربط و نهادهای مربوطه، نسبت به رونق فعالیت‌ها و بازار ساخت‌و‌ساز اقدام کنند. باز هم تاکید می‌کنم هزینه‌های ثبت به هیچ وجه به میزانی نیست که بتواند انگیزه سازندگان را برای ساخت و‌ساز از بین ببرد و عامل ایجاد رکود مسکن محسوب شود.
http://www.donya-e-eqtesad.com/news/837519/
حالا که شرایط قانونی برای ثبت قراردادهای پیش فروش و حتی مشارکت در ساخت در دفاتر مهیا شده است کاش شرایط شکلی و مدارک مورد نیاز جهت تنظیم در دفاتر به صورت متحدالشکل و درچهارچوب قانونی و ثبتی در اختیار همکاران قرار میگرفت . امید است در اینخصوص کانون محترم همکاران را راهنمایی و ارشاد نماید.