نامه کانون سردفتران ودفتریاران درخصوص ابقای بندالف ماده 188 ق برنامه پنجم توسعه قبل از حذف ان در صحن علنی مجلس
بسمه تعالی
جناب آقای دکتر یوسف نژاد
عضو محترم هیات رئیسه کمیسیون تلفیق مجلس شورای اسلامی
با سلام و تحیت
نقطه نظرات قوه قضائیه و زیر مجموعه های آن درخصوص برنامه پنجم توسعه در فصل هشتم لایحه دولت منعکس و متن پیشنهادی قوه قضائیه در بقیه موارد ، در انتهای لایحه دولت عنوان « احکام برنامه پنجم توسعه بخش حقوقی و قضائی» لحاظ شده است.
کمیسیون محترم تلفیق بدون حضور نماینده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و کانون سردفتران و دفتریاران، بند (الف) ماده 188 لایحه دولت مبنی بر :«صلاحیت مشاورین املاک صرفاً در حدود دلالی تعریف و تاثیر کلیه عقود راجع به اموال غیر منقول ثبت شده موکول به ثبت سند آنها در دفاتر اسناد رسمی است» را حذف نموده و ماده (1) متن پیشنهادی قوه قضائیه خصوصاً بند (ب 3) آن مورد توجه وعنایت قرار نگرفته است. بند (الف) ماده 188 لایحه دولت و نیز بند (ب 3) ماده (1) متن پیشنهادی قوه قضائیه بنا به جهات مختلف از جمله ایجاد امنیت حقوقی و ا جتماعی در متن لایحه دولت ونیز متن ضمیمه آن آورده شده است زیرا بنا به اظهار وزیر محترم دادگستری ، قریب به50% از پرونده های مطروحه در محاکم دادگستری راجع به املاک می‌باشد که بسیاری از موارد به علت نادیده گرفتن موارد حقوقی در تنظیم مبایعه نامه‌ها و یا تعهدات به بیع ، محاکم دادگستری را در صدور رأی با اشکال مواجه نموده است.
با توجه به اینکه وفق بند 3 ماده 2 قانون راجع به دلالی مصوب 1317 و بند 1-3 ماده 3 دستور العمل اجرائی نحوه صدور پروانه تخصصی اشتغال برای مشاورین املاک و خودرو مصوب 1384 ،داشتن حداقل تحصیلات ششم ابتدایی قدیم و یا سوم راهنمایی نظام جدید از شرایط و ضوابط دریافت پروانه اشتغال مشاورین مذکور می‌باشد،این امر و به تبع آن عدم اشراف به مسائل حقوقی موجبات مراجعه مردم به محاکم دادگستری را درخصوص قولنامه‌ها و قراردادهای عادی تنظیمی توسط مشاورین املاک را فراهم آورده و اهم دلایل و مشکلاتی که قضات محترم در صدور حکم و احقاق حق مردم در این خصوص با آن مواجه می باشند به شرح زیر است:
1- عدم احراز اهلیت و صلاحیت و هویت متعاملین خصوصاً در مورد فروشندگان.
2-عدم احراز مالکیت فروشنده و یا فروشندگان کلاً و یا به صورت ناقص از جمله اینکه مالکین ملکی متعدد بوده لکن در مبایعه نامه تنظیمی در بنگاه فقط به ذکر نام و یا اخذ امضاء از برخی از مالکین اکتفا شده باشد.
3- عدم توجه به اختیارات وکیل فروشنده جهت انجام معامله اعم از اخذ ثمن و نظایر آن.
4- عدم دریافت مستندات کافی درخصوص املاک موروثی از جمله گواهی حصر وراثت و مالیات بر ارث و عدم کنترل میزان سهام وراث و سایر موارد قانونی دیگر که بعضاً موجب بروز ادعای مالکیت گردیده است.
5- عدم توجه به قوانین جاری منجمله ماده 10 قانون وظیفه عمومی و تنظیم مبایعه نامه و در نتیجه عدم توانایی تنظیم سند برای طرفین.
6- تنظیم مبایعه نامه برای فروشندگان صغیر یا محجور توسط قیم قبل از اخذ مجوز از اداره امور سرپرستی
7-تنظیم مبایعه نامه بدون توجه به موضوع رهن ملک و آگاهی از میزان بدهی بانکی، عدم توجه به صلاحیت قانونی طرفین از جمله ممنوعیت معامله و یا بازداشت ملک و نظایر آن.
8- عدم قید مشخصات دقیق مورد معامله با توجه به مدارک و مستندات ثبتی از جمله صورتمجلس تفکیکی خصوصاً در مورد آپارتمان های نوساز که فاقد سند اختصاصی می‌باشند و عدم تعیین دقیق محل انباری و پارکینگ مربوطه از حیث شماره و سایر مشخصات که موجبات ابهام در تصرف خواهد شد.
و نیز بسیاری موارد دیگر که جهت اختصار از ذکر آنها خودداری می شود که نه تنها محاکم دادگستری را درگیر در پروسه پرپیچ و خم مراحل دادرسی و صدور رای نموده ، علاوه بر سپری شدن زمان طولانی تا صدور حکم نهایی و ریشه دار شدن اختلافات هزینه سنگینی را به هریک از طرفین جهت احقاق حق خود تحمیل خواهد نمود که تماماً نتیجه بی توجهی درتنظیم قرار دادها و مبایعه نامه‌ها به واسطه نداشتن صلاحیت حقوقی می باشد.
هیات محترم دولت نیز قبلاً در ماده 66 لایحه قضازدایی، تنظیم تعهدات به بیع در دفاتر اسناد رسمی را بلامانع اعلام نموده و بدین طریق بر نقش تخصصی دفاتر اسناد رسمی تاکید نموده است.
ماده 4 لایحه پیش فروش ساختمان ، تنظیم قرار دادهای پیش فروش را فقط در دفاتر اسناد رسمی معتبر دانسته و ماده 22 لایحه مذکور که به تصویب مجلس محترم شورای اسلامی نیز رسیده مشاورین املاک را از تنظیم قرار دادهای پیش فروش منع نموده لکن چون اطلاق لایحه مذکور فقط درخصوص پیش فروش است درخصوص سایر قرار دادها که باید توسط اشخاص حقوق دان و ذیصلاح تنظیم گردد ساکت بوده، لذاکماکان در حال انجام می‌باشد. بنابراین تصویب بند (الف) ماده 188 لایحه دولت و بند (ب-3 ) متن پیشنهادی قوه قضائیه در برنامه پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران ضروری به نظر می‌رسد.
خاطر نشان می‌سازد با رسمی شدن قرار داد های تعهد به بیع اولاً امکان معاملات معارض منتفی گردیده (زیرا ترتیبی اتخاذ می‌گردد که انتقالات قولنامه ای نیز در سند مالکیت منعکس شود) ثانیاً با توجه به بند (م) ماده 187 مصوبه کمیسیون تلفیق ، بودجه کافی جهت استعلامات ثبتی به صورت آنی و رایانه ای فراهم خواهد شد و در حال حاضر نیز اقدامات موثری در این خصوص در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صورت گرفته که در آینده بسیار نزدیک شاهد آثار آن خواهیم بود . ثالثاً با توجه به ماده 72 قانون دفاتر اسناد رسمی چون اسامی محجورین و اشخاص ممنوع المعامله به دفاتر اسناد رسمی بخشنامه می‌شود لذا امکان تنظیم قولنامه توسط اشخاص یاد شده و اخذ بیعانه از خریدار منتفی خواهد شد. رابعاً وفق بند (و) ماده 10 قانون وظیفه عمومی ، دفاتر اسناد رسمی مکلف به اخذ گواهی رسیدگی به وضعیت مشمول هنگام نقل و انتقال غیر قهری اموال می باشند . خامساً وفق ماده 187 قانون مالیات های مستقیم و نیز قانون انحصار وراثت ، سردفتر مکلف به اخذ گواهی حصر وراثت و مالیات بر ارث قبل از تنظیم هرگونه سند می‌باشد.
از طرف دیگر سایر بندهای ماده 188 لایحه دولت در بندهای (ج) و (و) و (ح) ماده 187 مصوبه کمیسیون تلفیق لحاظ گردیده و فقط بند (الف) آن حذف شده است . لذا با توجه به مزایای فراوان تنظیم سند رسمی و ایجاد امنیت و بهداشت حقوقی برای مردم خواهشمند است دستور فرمایید ترتیبی اتخاذ فرمایند تا بند (الف) ماده 188 لایحه دولت و بند (ب-3) پیشنهاد قوه قضائیه که در انتهای لایحه مذکور چاپ گردیده مجدداً در تصمیم گیری نمایندگان محترم در صحن علنی مجلس مطرح گردد.
رئیس هیت مدیره کانون سردفتران و دفتریاران
