طرح مجدد موضوع افزایش مالیات املاک و مستغلات در کارگروه طرح تحول اقتصادی (در راستای طرح جامع مالیاتی) در شرایط رکود جاری حاکم بر این بخش حداقل از نظر زمان بی مناسبت است. با این همه، حوزه هایی که در این طرح به آنها پرداخته شده است، جالب به نظر می رسد. مصوبات مالیاتی سال 1382 هدف عمده ای را دنبال می کرد که حوزه تشخیص زیادی برای ممیز مالیاتی باقی نگذاشت که وی بتواند با مودی مالیاتی به چانه زنی بنشیند. مثلامالیات بر فروش واحدهای مسکونی و تجاری و همچنین مالیات بر اجاره براساس قیمت های مصوب منطقه ای تعیین می شد. این مساله باعث می شد که ممیز مالیاتی، میدان مذاکره با مودی بر سر ارزش نداشته باشد و ارزش ملک درست یا نادرست براساس قیمت منطقه ای در محاسبات بیاید که جای چانه زنی ندارد. بنابراین در احتساب مالیات ملک و اجاره، ممیز ناچار است از قیمت های مشخصی استفاده کند و به این ترتیب راه بر تعیین ارزش و فساد احتمالی بسته مانده است فارغ از اینکه قانون مالیاتی سال 1382ـ تا آنجا که به بخش زمین و ساختمان مربوط می شود ـ چه اشکالاتی دارد، نقطه قوت آن که باعث زدودن بخش عمده ای از فساد از دستگاه مالیاتی شد و به ساده سازی نحوه محاسبه و پرداخت مالیات به ویژه در بخش املاک و مستغلات انجامید، در اصلاحات جدید قانونی نباید نادیده گرفته شود بلکه باید حتی به شدت تقویت شود. مثلا، اخیرا در حوزه تعیین سرقفلی واحدهای تجاری و اخذ مالیات از آنها، میدان تشخیص و چانه زنی برای ممیزان مالیاتی گسترده شده است که این منفذ باید مسدود شود. از آنجا که بحث مالیات عایدات سرمایه ای بر املاک و مستغلات نیز در این طرح مطرح شده، باید دید که آیا هدف این مالیات ها ترکاندن حباب قیمتی احتمالی در این عرصه نیز هست یا نه. علت بروز حباب قیمتی در بخش املاک و مستغلات در ایران در سال های 1385 و 1386 متعدد بود. بارزترین علت ریختن پول زیاد توسط دولت، در داخل اقتصاد بود. شیوع بیماری هلندی به بروز حباب قیمتی در داخل این بخش انجامید. دوره سرمایه گذاری کوتاه مدت و خاصیت غیرمبادلات بین المللی (non-tradable) بودن بخش باعث شد که نقدینگی اضافی سال های 1384 و 1385 و حتی 1386 از این بخش سر در آورده و به انفجار قیمت ها در این بخش بینجامد. بانک ها به ویژه بانک های خصوصی نیز با انتخاب این بخش که به گمان آنها کم ریسک بود و با اخذ وثیقه ملکی، به انتقال پول به داخل این بخش کمک و در تشکیل حباب های قیمتی بخش مشارکت کردند. با این همه، نکته ای که کمتر از آن صحبت شده، مساله مالیات بر عایدات سرمایه ای این بخش است. نظام مالیات بر بخش املاک و مستغلات در حال حاضر از این ضعف کلی برخوردار است که مالیات بر عایدات سرمایه ای در آن تقریبا بسیار نازل و به سطح حداکثر دو درصد ارزش روز ملک رسیده است. کسانی که طی سال های رونق بخش از سودهای صد تا 200 درصدی برخوردار شدند، با پرداخت سه یا حتی دو درصد مالیات به سرعت مفاصا حساب مالیاتی گرفتند. نرخ های مالیات بر فروش زمین و ساختمان هرگز به شکل مالیات بر ارزش افزوده که اکنون در طرح جدید مطرح است، نبوده و هرگز هم نتوانسته از تشکیل حباب قیمتی حول قیمت املاک و مستغلات جلوگیری کند و پیشگیرانه از بروز بحران در بخش خبر دهد یا به ترکیدن زودهنگام حباب قیمتی بینجامد که در سال های اخیر گرفتار رکود در این بخش نشویم. بی شک نرخ نازل مالیات بر زمین و ساختمان در سال های 1384 تا 1386 در شکل گیری حباب قیمتی سهیم بوده است. سیاست مالی (در این مورد مالیاتی) متفاوت بی شک در پیشگیری از حباب قیمتی می تواند موثر باشد، هرچند طرح جدید مالیاتی اهداف توزیعی و عدالت اجتماعی را عمده می کند. بنابراین، اعتقاد نویسنده این سطور بر آن است که فقط سیاست پولی نیست که حباب قیمت ها را می ترکاند بلکه با سیاست های بودجه ای (و البته در راس آنها نظام مالیات ها) هم می توان به چنین مهمی دست یافت. اگر گفته شود که استفاده از سیاست های بودجه ای باعث رکود می شود باید گفت که حتی استفاده از سیاست های پولی برای کنترل لجام گسیخته قیمت ها نیز بدون ایجاد رکود در اقتصاد و محدودکردن فرصت های اقتصادی ممکن نیست.
بنابراین اکنون که طراحان طرح تحول مالیاتی به دنبال اصلاح نظام مالیات های زمین و ساختمان اند و توجه خود را به مالیات عایدات سرمایه ای (تفاوت قیمت خرید و فروش) معطوف کرده اند، توجه آنان را به این امر جلب می کنیم که از این طریق می توان از تشکیل حباب های قیمتی در بخش جلوگیری کرد. در مورد مالیات بر اجاره، اصلاح پاره ای از زمینه ها ضرورت دارد. مثلا، در حال حاضر اجاره های بسیار سنگینی از واحدهای تجاری شمال شهر تهران و کلانشهرهای دیگر کشور دریافت می شود. همین مورد در خصوص مجموعه های اداری ای که یک جا به اجاره می رود، صادق است. بانک ها و موسسات مالی و اعتباری جدید نیز این بازار را بسیار داغ کرده اند. عدم اخذ مالیات های قابل ملاحظه از این اجاره ها طبعا از نظر توزیعی و نیز علامت دهی به بازار برای تولید این واحدها توجیه پذیر نیست که در این عرصه نیز می توان نظام مالیات ها را اصلاح کرد. البته اعمال نرخ های مالیاتی بالاتر در شرایط فعلی مصلحت نیست. روشن است که رکود فعلی آنقدر سنگین است که اعمال مالیات های بیشتر به هیچ وجه توصیه نمی شود. اکنون زمان مناسبی برای دریافت مالیات بیشتر از هیچ بخشی از اقتصاد ایران نیست. اما در زمان مناسب نیز نباید نظام مالیاتی جاری را برای اخذ مالیات های بیشتر برهم زد و دوباره میدان عمل گسترده ای برای فساد و بازارهای زیرزمینی باز کرد. اخذ مالیات در کشورهای در حال توسعه هرگز نباید به تشخیص در حوزه صلاحدید ممیزان مالیاتی قرار گیرد. مثلا، اخذ مالیات از اجاره یا فروش واحدهای تجاری، اداری و مسکونی نباید به نظام گذشته برگردد که در آن ممیز مالیاتی تا حد زیادی می توانست قیمت یا اجاره را در دامنه متغیر گسترده ای تعیین کند، چرا که چنین اختیاراتی امکان بروز فساد را دامن می زند. ممیز و مودی بر سر قیمت چانه می زدند و مالیات رقمی متغیر بود و این امکان که ارقام مالیات در طیف تشخیصی ممیز نوسان کند، به بروز فساد می انجامید. در این مورد، برای مثال اگر قرار است مالیات عادلانه بالاتری از افزایش قیمت زمین و ساختمان گرفته شود، می توان ضرایب قیمت های منطقه ای را بالاتر برد، نرخ های مختلف برای فروش دست اول و فروش های بعدی تعیین کرد و به کسانی که مثلا10 سال از خریدشان گذشته است، معافیت های مالیاتی اعطا کرد. اعطای معافیت مالیاتی (از عایدات سرمایه ای) به کسانی که واحد مسکونی خود را برای مدت طولانی نگاه می دارند، در بیشتر کشورها معمول است. در کشورهای اروپایی، مدت 10 سال برای جلوگیری از سفته بازی در این بخش مناسب تشخیص داده شده است. خانوارها بعد از 10سال می توانند مسکن خود را تبدیل به احسن کنند. متاسفانه در روزهایی از اصلاح مالیات های بخش زمین و ساختمان صحبت می کنیم که نرخ تورم دوباره شدت گرفته و افزایش قیمت ارز نیز پیش روی ماست. حاصل آن است که بخش مسکن مجددا به مصیبت قدیمی خود گرفتار خواهد شد. مسکن دوباره وسیله ای برای پس انداز بدل خواهد شد و بخشی از پس اندازهای خانوارها به سمت بخش ساختمان سرازیر می شود.
