نقش مهم دفاتر اسناد رسمی در کاستن دعا وی

نویسنده :دکتر ناصر کاتوزیان

علت بخش مهمی از دعواها و شلوغی دادگاه ها بی اعتنایی به دفاتر اسناد رسمی، اعتبار اسناد رسمی و رویه های غلطی است که در این مورد پیش گرفته شده است. تجربه چندین سال خدمت در دانشگاه و کسوت قضاوت و دورانی دو ساله که در محضر طی کردم به من امکان می دهد که به پیچ ومهره های کار تا اندازه ای وارد شوم یعنی بیگانه ای نیستم که فقط تئوری خوانده باشم و بخواهم آنها را به شما پس بدهم. قبل از تصویب قانون ثبت اسناد در سال 1310 پدر من وکیل دادگستری بود. برایم نقل می کرد که 90 درصد دعاوی اختلاف در مالکیت بود و بیشتر سر املاک. کار و بار وکلاخیلی خوب بود از این جهت که اختلاف مالکیت از دعاوی پیچیده ای است که سال ها طول می کشد. معاملات معارضی که بر مبنای مالکیت های عادی ایجاد می شد بدین پیچیدگی دامن می زد. کسی ملکش را با سند عادی می فروخت بعد به دومی و سومی هم می فروخت، به چهارمی هم می فروخت و گاه می دیدی پنج نفر اختلاف مالکیت دارند. بعد یکی از اینها فوت می کرد و 10 وارث دیگر جانشین متوفی می شد. آن وقت ها خانواده ها بزرگ بودند مثل حالاکوچک نبود، یک نفر که می مرد گاه 15 نفر جانشینش می شدند؛ بدین سان دعاوی پیچیده می شد و پرونده ها قطور. نگاه به پرونده های ثبتی ایجاد وحشت می کرد و سر درآوردن از آنها کار مشکلی بود. 
    برای جلوگیری از این بی نظمی و استقرار صلح اجتماعی به جای این جنگ، تمهیداتی اندیشیدند که بهترین آن تصویب قانون ثبت اسناد بود. از قضات، وکلاو دانشمندان آن روز هم برای جلوگیری از بی نظمی و به هم ریختگی مدد خواسته شد. هدف های اصلی عبارت بودند از 1- جلوگیری از معاملات معارض 2- نظارت دولت بر سرزمین ملی 3- حفاظت از منابع طبیعی به اضافه فواید فرعی دیگر که توضیح می دهم. 
    1- نظارت بر سرزمین ملی از نظر سیاسی و اقتصادی خیلی اهمیت دارد. فلسطین را چگونه اسرائیلیان تصرف کردند و اکنون ادعای مالکیت آن را دارند؟ از راه خرید و فروش همین قولنامه های عادی و برای اینکه هیچ نظارتی بر خرید و فروش سرزمین فلسطین نبود. اگر تنها با سند رسمی ملک منتقل شود دولت قادر است بر نقل وانتقال سرزمین خود نظارت داشته باشد و مانع از این شود که خارجیان بتوانند آن را تصاحب کنند. در قوانین مدنی ما پیش بینی شده است که خارجیان آزاد نیستند هر چه بخواهند ملک غیرمنقول داشته باشند، این مصلحت را خیلی آسان می توان با قولنامه از بین برد و خارجیان می توانند با مالکان نیازمند و ناآگاه قولنامه بنویسند و بگویند که ما مالکیم و تمام یا بخشی از سرزمین ملی به ما رسیده است. برای رعایت مصلحت های یادشده مقرر شد که املاک در دفتری به نام دفتر املاک ثبت شود، نظم و ترتیب پیدا کند و نقل وانتقالاتی که در نظر است صورت گیرد، از طریق دفتر اسناد رسمی باشد تا از این راه به دفتر املاک منتقل شود. بی گمان مسائل یاد شده استقرایی است و ممکن است مسائل فرعی دیگری هم باشد که در آن عناوین نیامده است.
    2- یکی از فواید مهم حمایت منابع و منافع ملی است. با قولنامه خیلی ساده می شود جنگلی را فروخت یا زمین کشاورزی را تقسیم کرد یا مال وقفی را اصلااز بین برد ولی با سند رسمی امکان ندارد و معامله خلاف قانون از طرف مامور دفتر اسناد رسمی ثبت نمی شود و نظارت مامور مانع از تحقق چنین خلافی می شود. با قولنامه می توان سرزمین ملی را به بیگانگان فروخت، بدون اینکه دولت هیچ کنترلی بر این نقل وانتقالات داشته باشد. 
    3- با قولنامه می توان معاملات معارض انجام داد، در حالی که با سند رسمی معاملات معارضی انجام نمی شود. از فواید ثبت در دفتر املاک و گزارشی که دفاتر اسناد رسمی از دفتر املاک راجع به وضعیت مالکیت می خواهند همین است که مردم امکان آگاه شدن از وضعیت ملک را قبل از معامله در یک نهاد رسمی دارند، در حالی که در مورد معاملات اسناد عادی چنین امکانی وجود ندارد. 
    مالکیت، برخلاف حق دینی مفهومی نسبی نیست. من ممکن است از شما طلبکار باشم ولی طلب من به دیگری هیچ ربطی ندارد و یا به شما بدهکار باشم این رابطه ای است شخصی بین من و شما نه بین من و جامعه، ولی مالکیت حق عینی است که احترام آن به تمام مردم جامعه واجب است بنابراین سندی که حاکی از نقل وانتقال این مال می شود باید به گونه ای تنظیم شود که در مقابل همه مردم قابل استناد باشد و چنین سندی تنها سند رسمی است. سند رسمی است که مفاد و مندرجات آن در مقابل اشخاص ثالث و همچنین تاریخ تنظیم آن در مقابل اشخاص ثالث اعتبار دارد و کسی نمی تواند منکر آنها شود. شما اگر با قولنامه بگویید مالک محلی هستید ممکن است دیگری منکر شود و بگوید قولنامه را معتبر و نافذ نمی شناسم، اما اگر سند رسمی داشته باشید، در برابر آن چنین سخنی مسموع نیست ولو اینکه گوینده مدعی شود از مالک خریده ام، به اضافه، در برابر سند عادی قولنامه ممکن است به نسبیت اعتبار استناد کنند، در حالی که در مقابل سند رسمی این ایرادها پذیرفته نیست.
    تنظیم سند رسمی فواید جانبی دیگری هم دارد؛ دولت این را وسیله ای قرار داده برای اینکه مالیات ها و عوارضی که لازم است برای ملک قبل از معامله وصول شود، ولی پذیرش سند عادی این حکمت را نیز بیهوده می کند. حساب کنید اگر همه این مزایا حذف شود، چقدر دعوا ایجاد می شود؟ حال که فهمیدیم پرهیز از ایجاد دعوا بهتر است از درمان، آیا بهتر نیست که به جای اینکه از تعداد دعاوی ایجاد شده به تمهیدات غیرعلمی بکاهیم، به ریشه ها بپردازیم و کاری کنیم که اصلادعوا ایجاد نشود؟
     سردفتر به عنوان مشاور معتمد، مشاوری که هم مورد اعتماد جامعه است و هم مورد اعتماد اشخاص، می تواند به عنوان ناصح و هدایت کننده در معامله دخالت کند و زمینه ایجاد اختلاف آینده را از بین ببرد. این نقش سردفتر بسیار اهمیت دارد. من فکر می کنم که نقش سردفتر حتی از وکیل دادگستری به مراتب حساس تر است، برای اینکه وکیل دادگستری با پدیده موجود در دادگاه برخورد می کند و مقابلش وکیل مدافع، طرف مخالف است. آنها صحبت می کنند، با رفقایش مشورت می کنند و بالاخره راه حلی مناسب پیدا می شود. اما سردفتر، اگر شرطی را درست در سند ننویسد، ممکن است دعاوی متعددی از آن ایجاد شود که اصلاقابل پیش بینی نیست. در واقع سردفتر به شطرنج بازی می ماند که باید 10 دست دورتر دست طرفش را نیز بخواند، یعنی تصور کند اگر اختلافی در رویه قضایی پیش آمد سند چنان گویا و قاطع باشد که بتواند از همه اختلاف های احتمالی جلوگیری کند. برای تامین این اهداف، ماده 22 قانون ثبت بدین مضمون تدوین شد؛ همین که ملکی در دفتر املاک ثبت شد، دولت فقط کسی را مالک می شناسد که در دفتر املاک این مال به نام او است یا از طریق دفاتر اسناد رسمی به او منتقل شده است. دولت در این ماده اعم از قوه مجریه، قوه قضاییه و قوه مقننه است، یعنی دولت به معنای عام است نه به معنای خاص تا ادعا شود که دولت به حکم قانون، مالکی را می شناسد ولی قضاوت محاکم به گونه دیگری است. قضات محاکم هم جزو دولت و جزو قوه قضاییه هستند و جدای از آنها نیستند بنابراین وقتی قانون می گوید دولت فقط کسی را مالک می شناسد که ملک در دفتر املاک به نام او ثبت شده یا از طریق دفاتر اسناد رسمی به او منتقل شده، قوه قضاییه را هم در برمی گیرد. به ویژه که قسمت دوم مجریان و مفسران را هدایت می کند و می گوید مالک کسی است که ملک به نام او ثبت شده یا از طریق دفتر اسناد رسمی به او منتقل شده است. این تاکید و تصریح کاملاهدف قانونگذار را بیان می کند و نشان می دهد که نقل و انتقال با سند عادی قابلیت انتقال را ندارد.
    شمار دعاوی که از معاملات آپارتمان های ساخته نشده است شاید 10 تا 20 درصد دعاوی باشد که در دادگستری مطرح است. دعواهای حقوقی دیگر نیز از همین قبیل است، برای اینکه قواعد حاکم را متخصص تهیه نمی کند رابطه بساز و بفروش و خریدارانش روشن نیست. 
    
    اهمیت دفاتر در ثبت اسناد
     یکی دیگر از وظایف اداره ثبت، غیر از دفتر املاک، ثبت اسناد است که بیشتر به کار دفترخانه ها مربوط می شود، همانطور که گفتم سردفتری مقام واقعا حساسی است. سردفتر همان مقام و ماده اصلی است که می تواند نزاع را در دعاوی از بین ببرد. من زمانی قاضی بودم. صدها پرونده در مورد تعهد به تخلیه و معنی عبارت سند مطرح بود. مطابق نظامنامه دفاتر اسناد رسمی آنچه قابلیت صدور اجراییه را دارد مفاد سند رسمی است نه قانون. سردفتر قاضی نیست که بتواند قانون را اجرا کند بلکه باید در سند به طور صریح بنویسند که مستاجر قبل از خاتمه زمان مورد اجاره موظف است که ملک را تحویل موجر بدهد و همین شرط ساده را به عباراتی می نوشتند که ده ها پرونده برای تعبیر و تفسیر آن ایجاد می شد. به عنوان مثال، در غالب اجاره نامه ها قید شده بود که مستاجر باید عین مستاجره را همانگونه که سالم تحویل گرفته است سالم تحویل دهد و رویه قضایی مردد بود که تعهد ناظر به اصل تحویل است یا ناظر به کیفیت و تاریخ آن ؟ آیا هدف از شرط پیمان تعهد و تحویل عین در پایان اجاره است یا می خواهد ضمان نقص عین را بیان کند؟ هم اکنون نیز چندین پرونده سراغ دارم که می پرسیدند شرطی که در قرارداد آمده شرط تخلف از فعل است یا شرط خیار؟ اختلاف در تعبیر شرط ناظر به حالتی است که در قرارداد شرط شده است ولی معلق شده است به تخلف از فعلی که باید انجام گیرد. به عنوان مثال، شرط می شود که اگر مدیونی دیون خودش را به موقع نپرداخت طرف مقابل اختیار دارد که معامله را فسخ کند ولی برای آن مدت معین نمی کند. پس اگر این شرط خیار شرط باشد، چون مدت ندارد هم عقد باطل است وهم شرط و اگر این خیار تخلف از شرط فعل باشد قابلیت اجرا دارد. با تحریر شرط به عبارتی که قابل تفسیر و مبهم نباشد، سردفتر می تواند از این دعاوی جلوگیری نماید. قوه قضاییه اگر بخواهد از شمار دعاوی بکاهد باید کاری کند که از ایجاد زمینه دعوی پیشگیری کند و اینها که گفتم از مبانی مسلمی است که از ایجاد دعاوی جلوگیری می کند. ببینید چقدر شما دعاوی انکار و تردید و جعل اسناد عادی در دادگستری دارید. در معاملاتی کسی آمده با سند رسمی ملکی را فروخته و بعد آمده با قولنامه مقدم که تاریخ آن دست خودش بوده به دیگری انتقال داده است و ادعا دارد که ملک را قبلابه کس دیگری فروخته ام بنابراین این ملک مال اوست و مال شما نیست. بدین ترتیب، به حیله و به اتکای رویه قضایی اعتبار سند رسمی را از بین می برد. وانگهی، به دعاوی می افزاید. در دعوای این دو خریدار چه باید کرد؟ قولنامه قبلی مقدم است یا سند رسمی بعدی ؟ اگر بخواهیم قاعده را رعایت کنیم، چون تاریخ اسناد رسمی در مقابل اشخاص ثالث اعتبار دارد ولی تاریخ اسناد عادی در مقابل اشخاص ثالث اعتبار ندارد باید به سود خریدار با سند رسمی رای داد ولی اعتماد به این ظاهر همیشه درست نیست. باید دید حق آنکه راست می گوید چگونه حفظ می شود؟ این سره و ناسره را چگونه می توان تشخیص داد؟ و همه اینها از نتایج نامطلوب سیاست غلطی است که قوه قضاییه پیش گرفته است. امروز جهان مصلحت هاست، جهان رفع احتیاج هاست و بر فرض که بر سر دوراهی بخواهیم یکی از راه حل ها را انتخاب کنیم نباید سیاستی را انتخاب کنیم که به ایجاد دعاوی منتهی شود. باید سیاستی را در پیش بگیریم که دعاوی از بین برود و برای از بین رفتن دعاوی یکی از راه های موثر تقویت دفاتر اسناد رسمی و احترام به سند رسمی است. طبیعی است که مردم وقتی بتوانند معاملات خود را با سند عادی انجام دهند احتیاجی به سند رسمی وجود ندارد. کدام آدم عاقلی که می تواند در خانه اش چند کلمه چیز بنویسد، آن را رها می کند و به محضر می رود؟
    نقدی که گفتم برای این بود که در عین حال که اهمیت دفاتر اسناد رسمی برای جلوگیری از دعاوی مختلف را تذکر می دهم، رهنمودهایی باشد برای قوه قضاییه. هدفمان این نیست که قوه قضاییه تخریب شود بلکه هدف این است که هدایت شود و شاید از همین مجالس نتیجه ای حاصل شود و نتیجه به پیشبرد کارها منجر شود و مردم از سرگردانی خلاص شوند.
    
    سر چشمه شاید گرفتن به بیل 
    چو پر شد نشاید گذشتن به پیل
    در این اشعار هزاران معنی نهفته است. برای گرفتن نتیجه مطلوب باید نهادی را که سند را تنظیم می کند و از آن دعاوی متعدد ایجاد می شود اصلاح کرد والاوقتی دعوا ایجاد شد، گروه گروه به تعداد آمار اضافه می شود و نیز به تعداد دعاوی. وقتی شما موانعی را که باعث مسدود کردن دعوا است از بین ببرید، چگونه توقع دارید دعاوی کم شود؟ درست است که جمعیت اضافه شده است. این مشکلات را ما هم می فهمیم ولی ما باید از ازدیاد جمعیت به وسیله تمهیدات دیگری استفاده کنیم. از تراکم جمعیت در شهرها جلوگیری کنیم. مشکلات قوه قضاییه را ما می فهمیم، ولی هدایت سیاست قضایی به سوی پیشگیری از دعوی است. این را می خواستم امروز عرض کنم و تقاضای من این است که به این حرف ها توجه دقیق کنید، این مسائل خیلی اهمیت دارد. ما اگر آمار داشتیم می دیدیم اگر اینها را رعایت می کردند تا چه اندازه در کم کردن دعاوی و در نتیجه بالابردن دقت قضات محترم در رسیدگی به دعاوی بیشتر می شد.